1. Trường hợp người phải thi hành án hoặc người thứ ba đang giữ giấy tờ mà không giao, trả giấy tờ cho người được thi hành án theo nội dung bản án, quyết định thì Chấp hành viên cưỡng chế buộc họ giao, trả giấy tờ đó. Trường hợp xác định người thứ ba đang giữ giấy tờ phải giao, trả thì Chấp hành viên yêu cầu người đó giao, trả giấy tờ đang giữ, nếu người thứ ba không tự nguyện giao, trả thì Chấp hành viên cưỡng chế buộc người đó giao, trả giấy tờ để thi hành án.
Đây là quy định mang tính chất chung, nguyên tắc để khẳng định nghĩa vụ và trách nhiệm thi hành bản án, quyết định được thi hành theo thủ tục thi hành án dân sự. Quy định này cho phép áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự đối với người phải thi hành án theo nội dung bản án, quyết định cũng như áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự đối với người không phải là người phải thi hành án (người thứ ba đang giữ giấy tờ phải giao trả) là hoàn toàn phù hợp. Mặt khác, quy định này cũng xác định một cách hợp lý mức độ, cấp độ tiến hành thủ tục cưỡng chế thi hành án dân sự đối với các chủ thể có khác nhau, đối với người phải thi hành án thì bị cưỡng chế ngay; còn đối với người thứ ba đang giữ giấy tờ phải giao thì Chấp hành viên phải thực hiện thủ tục yêu cầu người đó giao, trả giấy tờ đang giữ, nếu người thứ ba không tự nguyện giao, trả thì Chấp hành viên cưỡng chế buộc người đó giao, trả giấy tờ để thi hành án.
2. Đối với cưỡng chế giao, trả giấy tờ là quyền sử dụng đất thì tại khoản 3 Điều 116 Luật Thi hành án dân sự quy định “trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giấy tờ về tài sản khác thì thực hiện theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 106 của Luật này”. Điều 106 Luật Thi hành án dân sự tại khoản 4 quy định “trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có hoặc không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ”. Khoản 5 Điều 106 Luật Thi hành án dân sự quy định “đối với tài sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này mà không có giấy tờ đăng ký hoặc không thu hồi được giấy tờ đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản”.
Vấn đề này cũng đã được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự. Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 28 Nghị định này thì trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không thu hồi được Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau: (a) Cơ quan thi hành án dân sự gửi văn bản nêu rõ lý do không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở. Như vậy, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có hoặc không thu hồi được đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự mới được quy định cụ thể tại Nghị định số 62/2015/NĐ-CP nêu trên (có hiệu lực kể từ ngày 01/9/2015). Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành Luật này không quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự trường hợp nêu trên, do đó chưa tạo ra sự đồng bộ trong pháp luật về đất đai. Bởi thế, việc Luật hóa quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần được thực hiện để đảm bảo tính pháp điển hóa cao, thuận lợi cho việc thực hiện đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài tài gắn liền với đất.
3. Trường hợp giấy tờ không thể thu hồi được nhưng có thể cấp lại thì Chấp hành viên yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền ra quyết định hủy giấy tờ đó và cấp giấy tờ mới cho người được thi hành án, người trúng đấu giá tài sản thi hành án. Thế nhưng, pháp luật hiện nay cũng chưa quy định cụ thể thời hạn ra quyết định hủy giấy tờ, thời hạn cấp giấy tờ mới cho người được thi hành án và cũng chưa quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ hủy giấy tờ cũ, cấp giấy tờ mới.
4. Trường hợp giấy tờ không thể thu hồi và cũng không thể cấp lại, theo quy định tại khoản 4 Điều 116 Luật Thi hành án dân sự thì việc thi hành án được xử lý theo quy định tại Điều 44a của Luật này, tức là cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định về việc chưa có điều kiện thi hành án và công khai danh sách người phải thi hành án chưa có điều kiện thi hành trên Trang Thông tin điện tử của Cục Thi hành án dân sự được tích hợp trên Cổng Thông tin điện tử của Tổng cục Thi hành án dân sự thuộc Bộ Tư pháp. Tuy nhiên, giấy tờ không thể thu hồi và cũng không thể cấp lại thì mãi mãi cũng không thể có được, do vậy, trong trường hợp này việc cưỡng chế giao, trả giấy tờ không thành công đồng nghĩa với việc bản án, quyết định của Tòa án về giao, trả giấy tờ không thi hành được và án tồn đọng kéo dài là đương nhiên. Vì thế, thiết nghĩ pháp luật cần quy định trong trường hợp có căn cứ xác định giấy tờ không thể thu hồi và cũng không thể cấp lại thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định đình chỉ thi hành án để kết thúc việc thi hành án nhằm tránh việc phải theo dõi việc thi hành án mặc dù không thể thi hành được việc thi hành án dân sự đó.