Khoản 5, Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thi hành án dân sự quy định: “Trường hợp sau khi phiên đấu giá kết thúc mà người trúng đấu giá tài sản từ chối mua hoặc đã ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá nhưng chưa thanh toán thêm bất kỳ khoản tiền nào thì khoản tiền đặt trước thuộc về ngân sách nhà nước và được sử dụng để thanh toán lãi suất chậm thi hành án, tạm ứng chi phí bồi thường Nhà nước, bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác.
Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá không thực hiện đầy đủ hoặc không đúng hạn nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng thì tiền thanh toán mua tài sản đấu giá được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá và quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản.
Cơ quan thi hành án dân sự tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật”.
Việc bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất. Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá có giá trị xác nhận việc mua bán tài sản bán đấu giá, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản bán đấu giá. Điều 35 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được ký kết giữa tổ chức bán đấu giá tài sản và người mua được tài sản bán đấu giá có các nội dung chính sau đây:
- Tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá tài sản;
- Họ, tên của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản;
- Họ, tên, địa chỉ của người có tài sản bán đấu giá;
- Họ tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của người mua được tài sản bán đấu giá;
- Thời gian, địa điểm bán đấu giá tài sản;
- Tài sản bán đấu giá;
- Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá;
- Giá bán tài sản;
- Thời hạn, phương thức, địa điểm thanh toán tiền mua tài sản đã bán đấu giá;
- Thời hạn, địa điểm giao tài sản đã bán đấu giá cho người mua được tài sản bán đấu giá phù hợp với hợp đồng bán đấu giá tài sản, trừ khi các bên liên quan có thỏa thuận khác;
- Trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ của các bên.
Ngoài các nội dung trên, Nghị định 17/2010/NĐ- CP cũng quy định đối với những tài sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán phải có công chứng hoặc phải được đăng ký, thì hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá phải phù hợp với quy định đó. Như vậy, đối với hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản thì phải được công chứng theo quy định.
Khi hợp đồng đã được công chứng, theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng thì “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Thủ tục tiếp theo sau khi công chứng hợp đồng mua bán bất động sản, các Văn phòng công chứng sẽ đưa các thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của tài sản và các thông tin về biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài sản có liên quan đến hợp đồng, giao dịch đã được công chứng lên cơ sở dữ liệu công chứng theo quy định tại Điều 62 Luật công chứng 2014.
Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được ký kết giữa đại diện tổ chức bán đấu giá và người mua được tài sản bán đấu giá được công chứng sẽ được đưa lên cơ sở dữ liệu công chứng.
Trong thực tế xảy ra rất nhiều trường hợp người mua trúng đấu giá mới nộp được một khoản tiền đặt trước, sau đó họ không có tiền để nộp đủ, hoặc cố tình không nộp, chấp nhận mất khoản tiền đặt trước thì theo quy định của pháp luật, khoản tiền tiền đặt trước thuộc về ngân sách nhà nước và được sử dụng để thanh toán lãi suất chậm thi hành án, tạm ứng chi phí bồi thường Nhà nước, bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác và cơ quan thi hành án tiếp tục tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định. Nhưng để tiếp tục bán đấu giá tài sản theo quy định thì vấn đề đặt ra là hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá phải bị hủy, không còn hiệu lực thi hành. Vậy hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá bị hủy trong trường hợp nào và căn cứ pháp lý nào để hủy?
Theo quy định tại Điều 48 Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì việc hủy kết quả bán đấu giá tài sản trong các trường hợp sau đây:
- Do thỏa thuận giữa người có tài sản bán đấu giá, người mua được tài sản bán đấu giá và tổ chức bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; đối với tài sản thi hành án, thì còn phải có thỏa thuận của người phải thi hành án;
- Hợp đồng bán đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá bị Tòa án tuyên bố vô hiệu hoặc bị hủy theo quy định của pháp luật dân sự;
- Kết quả bán đấu giá tài sản bị hủy theo quyết định của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính và theo quy định tại khoản 3 Điều 56 Nghị định 17/2010/NĐ-CP.
Theo quy định này, Hợp đồng mua tài sản bán đấu giá chỉ bị hủy khi bị Tòa án tuyên bố vô hiệu hoặc bị hủy theo quy định của pháp luật dân sự.  Mà trường hợp Hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu theo quy định tại Điều 127, Điều 122 của Bộ luật dân sự chỉ xảy ra khi người tham gia giao dịch không có năng lực hành vi dân sự hoặc mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc người tham gia giao dịch bị bắt buộc, không tự nguyện. Như vậy, hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết mà không thực hiện được do người mua trúng đấu giá không nộp đủ tiền thì không được coi là vô hiệu. Vậy thì hợp đồng này chỉ bị hủy khi Tòa án tuyên hủy theo quy định của pháp luật dân sự.
Theo quy định của Luật Công chứng thì trường hợp hợp đồng đã công chứng mà muốn hủy bỏ thì việc hủy bỏ hợp đồng cũng phải được công chứng và được thực hiện theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014 khi các bên đã tham gia hợp đồng thỏa thuận được với nhau về việc hủy bỏ hợp đồng.
Như vậy, khi hợp đồng mua bán bất động sản đã công chứng mà muốn hủy bỏ thì việc hủy bỏ hợp đồng phải được công chứng trên cơ sở sự thỏa thuận hủy bỏ của hai bên, không được một bên đơn phương hủy bỏ hợp đồng.
Vậy trong trường hợp đã ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá nhưng người trúng đấu giá không thanh toán thêm bất kỳ khoản tiền nào thì làm cách nào để hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá đã công chứng để tiếp tục bán đấu giá?
Luật Thi hành án dân sự, Nghị định 17/2010/NĐ-CP về Bán đấu giá tài sản, Nghị định 62/2015/NĐ-CP, Luật Công chứng đều không có quy định rõ về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá trong trường hợp này. Do đó, để có thể thực hiện được việc tiếp tục bán đấu giá tài sản trong thực tế, cơ quan thi hành án dân sự có thể vận dụng các quy định sau:
- Điều 35 Nghị định 17/2010/NĐ-CP về nội dung của Hợp đồng bán đấu giá tài sản quy định phải nêu rõ “Thời hạn, phương thức, địa điểm thanh toán tiền mua tài sản đã bán đấu giá”; Đồng thời, biểu mẫu Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá được quy định  tại Thông tư 41/TT-BTC ngày 27/3/2015 sửa đổi Điều 9 Thông tư số 39/2011/TT-BTC ngày 22/3/2011 của Bộ Tài chính về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước thì tại Điều 3 quy định về Thời hạn, phương thức, địa điểm thanh toán tiền mua tài sản đã bán đấu giá quy định phải có các nội dung:
“- Thời hạn thanh toán :...................................;
-  Phương thức thanh toán:………………………………………………….;
- Địa điểm thanh toán:………………………………………………….;”
- Điều 425 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về việc hủy bỏ hợp đồng như sau:
“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại.”
Như vậy, trong trường hợp này, bên mua tài sản bán đấu giá đã vi phạm điều khoản ký kết trong hợp đồng, không thực hiện đúng nội dung về thời hạn thanh toán trong hợp đồng thì bên bán tài sản có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng. Bên bán tài sản tại Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là đại diện tổ chức bán đấu giá. Do đó, Chấp hành viên có thể yêu cầu đại diện Trung tâm bán đấu giá tài sản khởi kiện Tòa án giải quyết “tranh chấp về kết quả bán đấu giá” theo khoản 13 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự để hủy hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá, từ đó Văn phòng công chứng sẽ có căn cứ hủy hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá đã công chứng và cơ quan thi hành án sẽ tiếp tục tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định.
Tuy nhiên, đây chỉ là đề xuất giải pháp vận dụng pháp luật do chưa có quy định rõ ràng về vấn đề hủy Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá do bên trúng đấu giá vi phạm điều kiện thanh toán tiền mua tài sản. Theo quy định tại Điều 42 Dự thảo Luật Đấu giá tài sản: “Đối với tài sản thi hành án thì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa chấp hành viên và người trúng đấu giá hoặc giữa chấp hành viên, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sảnnếu các bên có thỏa thuận. Người trúng đấu giá nộp tiền mua tài sản vào tài khoản ký quỹ tại tổ chức tín dụng hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản”. Như vậy, nếu quy định Chấp hành viên là một bên trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì Chấp hành viên có quyền đề nghị Tòa án hủy hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá theo quy định mà không nhất thiết phải yêu cầu tổ chức bán đấu giá khởi kiện.
Bên cạnh đó, để các quy định pháp luật được thống nhất, đồng bộ, đề nghị trong quá trình sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về thi hành án dân sự cần có quy định rõ về nội dung này, đáp ứng yêu cầu thực tiễn và tránh khó khăn, vướng mắc cho Chấp hành viên trong quá trình tổ chức kê biên, bán đấu giá tài sản thi hành án.
Nguyễn Nhàn
Vụ Nghiệp vụ 1 - Tổng cục Thi hành án dân sự