Điều 58, Điều 112 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014 đã quy định rất cụ thể về hình thức, phương thức tạm giao bảo quản tài sản thi hành án. Luật có riêng hẳn một điều luật (Điều 112) quy định về tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên. Tuy nhiên trên thực tế để áp dụng các quy định của pháp luật vẫn còn nhiều vấn đề phát sinh.
Sau đây là một trường hợp trong thực tiễn xin đưa ra để cùng phân tích và bàn luận:
Theo quyết định thi hành án số 305/TĐYC ngày 03/7/2012 của Chi cục THADS huyện X. bà Nguyễn Thị B, trú tại: thôn V, xã Y, huyện X, phải thi hành khoản Thanh toán nợ, cụ thể:
Bà Nguyễn Thị B phải thanh toán trả cho bà Nguyễn Thị A số tiền: 5.000.000.000đ (năm tỷ đồng)
Quá trình xác minh bà B có tài sản là Quyền sử dụng đất diện tích 70m2 tại thửa đất số 425, tờ bản đồ số 3 ở ở thôn V, xã Y,  huyện X, thành phố Hà Nội. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng bà Nguyễn Thị B. Chị Nguyễn Thị B có đơn đề nghị kê biên mảnh đất  nói trên để thi hành án trả bà A.
Chi cục thi hành án Dân sự huyện X tiến hành kê biên diện tích đất nói trên và tạm giao tài sản kê biên cho vợ chồng chị Nguyễn Thị B quản lý. Sau khi cơ quan thi hành án kê biên mảnh đất trên của chị B thì có người đã xây dựng lên trên mảnh đất kê biên 01 ngôi nhà tạm, mái tôn. Chính quyền địa phương và hộ liền kề không xác định được ai là người đã xây dựng ngôi nhà tạm đó. Việc phát sinh tài sản trên đất sau khi kê biên đã gây rất nhiều khó khăn cho quá trình tổ chức thi hành án của chấp hành viên.
Từ sự việc thực tiễn nêu trên có thể thấy một số vấn đề như sau:
Thứ nhất: về trách nhiệm của người được tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên
Theo khoản 4 điều 112 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014: “ Trong thời hạn tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên, người được tạm giao không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất; không được sử dụng đất trái mục đích.”
Khoản 5 điều 58 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định :
5. Người được giao bảo quản tài sản vi phạm quy định của pháp luật trong việc bảo quản tài sản thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính, xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Chị Nguyễn Thị B là người được tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên nhưng không phải là người xây dựng căn nhà nói trên , không trực tiếp vi phạm những hành vi trong điều luật đã nêu, do đó không có căn cứ để xử lý vi phạm đối với chị B. Đối với người đã xây dựng nên căn nhà tạm, nếu xác định được người có hành vi vi phạm thì có thể áp dụng Khoản 5 Điều 52 Nghị định số 110/2013/NĐ-CP quy định mức xử phạt tương ứng với các hành vi:
5. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:
a) Tẩu tán tài sản để không thực hiện nghĩa vụ thi hành án hoặc để trốn tránh việc kê biên tài sản;
b) Sử dụng trái phép, tiêu dùng, chuyển nhượng, đánh tráo, cất giấu hoặc thay đổi tình trạng tài sản đã kê biên;
c) Hủy hoại tài sản đã kê biên;…
Tuy nhiên, trong trường hợp này lại không xác định được ai là người xây dựng nên không thể xử lý theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 1 điều 112 luật Thi hành án dân sự,  trên thực tế người được tạm giao bảo quản tài sản đã kê biên thường chính là người phải thi hành án. Do vậy việc bảo đảm hiện trạng tài sản đã kê biên cũng là một vấn đề rất phức tạp. Khoản 4 điều 112 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014 mới chỉ quy định đối với các hành vi do người được tạm giao quản lý tài sản trực tiếp thực hiện như: không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế, thế chấp,góp vốn,  thay đổi hiện trạng… nhưng thiếu quy định về trách nhiệm giám sát, quản lý của người được tạm giao bảo quản đối với  tài sản kê biên.
Do đó để tránh trường hợp chính người được tạm giao bảo quản gián tiếp vi phạm như thuê, nhờ người khác xây dựng nhằm cản trở, gây khó khăn, kéo dài thời gian thi hành án. Đề nghị cần bổ sung quy định về trách nhiệm quản lý, giám sát của người được giao bảo quản tài sản đã kê biên và chế tài xử lý đối với hành vi vi phạm khi để xảy ra tình trạng thay đổi hiện trạng tài sản kê biên, để nâng cao hơn nữa trách nhiệm của người được tạm giao bảo quản tài sản đồng thời tránh được những phiền phức cho cơ quan thi hành án khi hiện trạng tài sản bị thay đổi.
Thứ hai: Về trách nhiệm của chính quyền địa phương trong trường hợp thay đổi hiện trạng tài sản kê biên.
Theo quy định tại Điều 175 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014 : “Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình phối hợp với Chấp hành viên và cơ quan thi hành án dân sự trong việc thông báo thi hành án, xác minh điều kiện thi hành án, áp dụng biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế thi hành án và các nhiệm vụ khác về thi hành án dân sự trên địa bàn”.
Chính quyền địa phương có trách nhiệm phối hợp với Chấp hành viên và cơ quan thi hành án dân sự trong quá trình thi hành án. Trong trường hợp này, khi có sự việc xây dựng trái phép trên đất đã kê biên, chính quyền địa phương phải lập biên bản tại hiện trường vi phạm để làm cơ sở xử lý cá nhân có hành vi vi phạm và thông báo với cơ quan thi hành án để kịp thời xử lý. Tuy nhiên địa phương lại không thực hiện. Có thể thấy, trong trường hợp này chính quyền địa phương đã không làm hết trách nhiệm của mình. Tuy nhiên pháp luật cũng không có các quy định ràng buộc trách nhiệm chính quyền địa phương khi để xảy ra tình trạng trên.
Do đó cần xem xét việc bổ sung các quy định pháp lý về trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc quản lý tài sản đã kê biên, bên cạnh trách nhiệm của người được giao bảo quản tài sản kê biên để nâng cao hiệu qủa của việc bảo quản hiện trạng tài sản sau kê biên. Việc xử lý vi phạm hành chính cũng cần được thực hiện nghiêm túc để có cơ sở xử lý các hành vi vi phạm. Trong những trường hợp cần thiết còn phải xem xét đến trách nhiệm hình sự  để đảm bảo tính răn đe đối với các đối tượng vi phạm
Thứ ba, về  phuơng thức xử lý đối với tài sản trên.
Căn cứ theo điểm b khoản 1 điều 113 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014
Đối với tài sản có sau khi kê biên, nếu người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì tài sản phải bị tháo dỡ. Chấp hành viên tổ chức việc tháo dỡ tài sản, trừ trường hợp người nhận quyền sử dụng đất hoặc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồng ý mua tài sản;
Trong trường hợp tài sản phải bị tháo dỡ,  Điểm c khoản 1 điều 113 quy định: “ Người có tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án được hoàn trả tiền bán tài sản, nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưng phải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản.”
Trong trường hợp không xác định được người có tài sản (như trong trường hợp này), đề nghị bổ sung quy định cụ thể hơn về thời hạn nhận lại tiền, tài sản. Đối với trường hợp không xác định được người có tài sản trên đất kê biên, trong thời hạn 15 ngày hoặc 01 tháng sau khi thực hiện việc thông báo mà vẫn không có người đến nhận tiền, tài sản thì cơ quan thi hành án dân sự làm thủ tục sung quỹ nhà nước để để rút ngắn thời gian kết thúc hồ sơ.
Việc bảo quản tài sản sau khi kê biên là một vấn đề hết sức cần thiết và quan trọng. Ngoài các biện pháp xử lý hành chính cần xem xét việc áp dụng cả các chế tài hình sự đối với các hành vi vi phạm để tăng cường tính răn đe và đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật.