Biện pháp Cưỡng chế khai thác đối với tài sản để thi hành án được quy định từ điều 107 đến điều 109 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014. Luật  đã quy định rất cụ thể về trình tự, thủ tục áp dụng biện pháp này. Đây là một biện pháp cưỡng chế có nhiều tính chất ưu việt, tuy nhiên, trên thực tế biện pháp này gần như không được các cơ quan thi hành án áp dụng. Điều này xuất phát từ nhiều lý do, song trong khuôn khổ bài viết, xin đi sâu phân tích một số vấn đề còn vướng mắc khi áp dụng biện pháp cưỡng chế này :
Thứ nhất, về điều kiện áp dụng biện pháp khai thác tài sản của người phải thi hành án:
Khoản 1, Điều 107 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014 đã quy định
1. Chấp hành viên cưỡng chế khai thác tài sản của người phải thi hành án trong các trường hợp sau đây:
a) Tài sản của người phải thi hành án có giá trị quá lớn so với nghĩa vụ phải thi hành và tài sản đó có thể khai thác để thi hành án;
b) Người được thi hành án đồng ý cưỡng chế khai thác tài sản để thi hành án nếu việc khai thác tài sản không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba.
Theo đó, điều kiện để áp dụng biện pháp này có hai trường hợp:
*Trường hợp thứ nhất:  biện pháp cưỡng chế khai thác tài sản được áp dụng khi :
+Tài sản của người phải thi hành án có giá trị quá lớn so với nghĩa vụ phải thi hành án
+ Tài sản đó có thể khai thác để thi hành án.
 Tài sản “có thể khai thác” được hiểu là loại tài sản có những tính chất, công năng có thể đưa vào sử dụng trong một thời gian nhất định để thu lợi nhuận; lợi nhuận đó sau khi trừ các chi phí cần thiết sẽ dùng để đảm bảo thi hành án, ví dụ như cho thuê xe, thuê đất, thuê kho bãi, thuê nhà… Tuy nhiên để xác định một tài sản “có thể khai thác” được hay không hoàn toàn phụ thuộc vào cảm tính của chấp hành viên. Trước khi xác định tài sản có thể khai thác được  phải xác định được rõ hiện trạng, công năng của tài sản, thậm chí là cả khấu hao tài sản( đối với tài sản là động sản) … do đó điều kiện tài sản có thể khai thác cần được quy định rõ ràng hơn. Bên cạnh việc xác minh hiện trạng tài sản của chấp hành viên cần có cả sự tham gia của các cơ quan chuyên môn để xác định giá trị tài sản trước khi khai thác, đảm bảo việc khai thác không làm giảm giá trị tài sản…nhằm đảm bảo đầy đủ các cơ sở pháp lý để chấp hành viên có thể áp dụng pháp luật; đồng thời cũng để giải quyết các khiếu nại nếu có phát sinh.
*Trường hợp thứ hai: người được thi hành án đồng ý cưỡng chế khai thác tài sản để thi hành án nếu việc khai thác tài sản không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba.
Nhằm đảm bảo được quyền lợi của người được thi hành án,  Luật Thi hành án dân sự đã quy định trường hợp người được thi hành án đồng ý khai thác tài sản. Để thực hiện việc khai thác tài sản trong truờng hợp này phải đáp ứng 03 điều kiện:
+Người được thi hành án đồng ý cưỡng chế khai thác,
+Tài sản có khả năng khai thác
+ Việc khai thác tài sản không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba.
 Trên thực tế rất khó có tài sản đáp ứng được cả ba điều kiện này. Trong trường hợp đó là tài sản chung hoặc tài sản mà gia đình người phải thi hành án đang cùng sinh sống ở đó thì không thể áp dụng quy định này. Mặt khác, việc khai thác tài sản như thế nào để  không ảnh hưởng đến giá trị tài sản cũng là một vấn đề rất nan giải. Người khai thác tài sản khi khai thác sẽ phải đảm bảo những điều kiện gì, có được cơi nới, cải tạo tài sản đó không, sau khi thực hiện khai thác thì sẽ xử lý như thế nào đối với phần đã cơi nới, cải tạo đó…
 Do đó, đề nghị cần xem xét mở rộng hơn điều kiện khai thác tài sản như có thể cho phép khai thác một phần tài sản (trong trường hợp là tài sản chung) và bên có tài sản chung phải có trách nhiệm tạo điều kiện khai thác. Trong trường hợp người phải thi hành án, gia đình người phải thi hành án có hành vi cản trở việc khai thác tài sản thì hành vi đó phải bị xử lý bằng các chế tài pháp lý, đồng thời tài sản đó sẽ bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Thứ hai, về  việc thông tin đối với tài sản bị cưỡng chế khai thác
Khoản 2 Điều 107 Luật Thi hành án dân sự quy định:
Chấp hành viên phải ra quyết định cưỡng chế khai thác tài sản. Quyết định ghi rõ hình thức khai thác; số tiền, thời hạn, thời điểm, địa điểm, phương thức nộp tiền cho cơ quan thi hành án dân sự để thi hành án.
Quyết định cưỡng chế khai thác tài sản phải được gửi ngay cho cơ quan có thẩm quyền quản lý, đăng ký đối với tài sản đó và Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản.
Việc thực hiện giao dịch, chuyển giao quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đang khai thác phải được sự đồng ý của Chấp hành viên
Luật Thi hành án dân sự chỉ quy định nội dung, hình thức, trình tự thông báo đối với Quyết định cưỡng chế khai thác tài sản. Tuy nhiên, trước khi áp dụng được biện pháp cưỡng chế khai thác tài sản phải tìm được người có nhu cầu khai thác tài sản. Để làm được điều này cần phải có sự thông tin rộng rãi về tài sản khai thác để người có nhu cầu khai thác tài sản biết được thông tin. Do đó Luật cần quy định, đối với tài sản có đủ điều kiện để khai thác, chấp hành viên có quyền thông báo các thông tin về tài sản trên các phương tiện thông tin đại chúng để mở rộng hơn nữa phạm vi khách hàng có nhu cầu khai thác, giúp cho việc ký hợp đồng khai thác tài sản được thuận lợi hơn. Chi phí thông tin về tài sản khai thác cũng có thể được tính vào chi phí cuỡng chế thi hành án.
Chính vì các điều kiện để áp dụng biện pháp cưỡng chế khai thác tài sản còn khó khăn trong khi đó còn thiếu các quy định cụ thể  nên các chấp Chấp hành viên còn nhiều e ngại khi áp dụng biện pháp này. Đề nghị cần có những quy định cụ thể, chi tiết  và có tính mở hơn nữa để chấp hành viên có thể áp dụng hiệu quả biện pháp cưỡng chế khai thác tài sản để thi hành án.