Bỏ khung đấu giá đất cần phải có lộ trình phù hợp và giải pháp cụ thể
07:00 13/04/2023
Hiện nay dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang lấy ý kiến rộng rãi các tầng lớp nhân dân, từ các đại biểu Quốc hội cho đến cử tri trên cả nước, từ các nhà khoa học, nhà quản lý, các luật sư cho đến người dân bởi tính chất quan trọng của Luật, gắn liền với quyền lợi trực tiếp của người dân và ảnh hưởng rất lớn đến những chính sách kinh tế - xã hội của đất nước trước mắt và cả lâu dài; mặt khác, tính chất phức tạp của lĩnh vực đất đai cũng là vấn đề được dự luận quan tâm. Tất cả các nội dung, các quy định của Luật được đưa ra “mổ xẻ”, bàn luận với rất nhiều ý kiến khác nhau. Trong phạm vi bài viết này, bản thân tham gia thêm vấn đề bỏ hay không bỏ khung giá đất và giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và có nhiều ý kiến cho rằng cần thiết phải bỏ khung giá đất đang quy định trong Luật hiện nay. Theo quan điểm của cá nhân tôi đây có thể được coi là “kiến nghị đột phá” đổi mới cơ chế chính sách điều hành giá tạo điều kiện chủ động cho chính quyền quyết định giá đất, giao đất linh hoạt khi tham gia điều tiết thị trường theo cơ chế linh hoạt nhằm kịp thời điều tiết giá đất, phản ứng nhanh theo thực tế thị trường, bảo đảm quyền lợi của người có đất, tạo ra sự ổn định, khắc phục khe hở lợi dụng khung giá đất cố định để trục lợi,... Tuy nhiên, bản thân tôi cho rằng việc bỏ khung giá đất hiện nay vẫn là “quá sớm”, chưa phù hợp với lộ trình quản lý nhà nước về đất đai; xu thế thị trường đất đai hiện nay ở nước ta; chưa kiểm soát được việc quản lý hoạt động chuyển nhượng, thu nhập của người dân.
Xét về quản lý nhà nước về đất đai hiện nay ở nước ta đang hết sức lỏng lẻo, hầu hết các địa phương chưa xây dựng được quy hoạch đất bao gồm cả quy hoạch tổng thể, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết; hồ sơ đất đai chủ yếu quản lý bằng thủ công, chưa có cơ sở dữ liệu chính xác về đất đai, trích lục, thửa đồ chưa được xác định rõ vị trí dẫn đến chồng lấn, không rõ ranh giới. Điều này dẫn đến việc lựa chọn khu đất để “làm chuẩn” áp dụng giá thị trường sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Mặt khác, hiện nay chúng ta chưa kiểm soát được hoạt động chuyển nhượng đất đai, người dân khi thực hiện các hoạt động chuyển nhượng thường ít khi khai báo chính xác giá chuyển nhượng trong khi đó các cơ quan quản lý nhà nước chưa kiểm soát được thu nhập của người dân một cách chặt chẽ. Chính vì vậy rất khó xác định giá trị thực tế trên thị trường, người dân sẽ không khai báo trung thực về giá chuyển nhượng bởi rất nhiều nguyên nhân, điều đó buộc cơ quan nhà nước phải đưa ra một “khung giá” để tính phí, tính thuế, những bất cập sẽ xảy ra, mỗi cơ quan ở mỗi công đoạn sẽ đưa ra một “khung giá” khác nhau mà rất khó có thể thống nhất được. Đây chính là khe hở để các cá nhân lợi dụng để trục lợi.
Bên cạnh đó, theo quan điểm của cá nhân, thực tế hiện nay nhà nước ta đang vận hành “hai giá” đối với đất đai - đó là khung giá quy định của nhà nước và giá thị trường, điều này vẫn đang phù hợp với giai đoạn hiện nay. Mặc dù chính sách quản lý giá đã và đang được cải tiến liên tục và dần đi vào vận hành nề nếp, tuy nhiên chúng ta cũng cần phải nhìn nhận thực tế điều hành giá thị trường vẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập, thiếu chặt chẽ, định giá đất đai, bất động sản theo thị trường nhiều nơi còn lúng túng, chưa thống nhất, chưa xây dựng được tiêu chuẩn đất thị trường; quan hệ cung - cầu, giá cả cân bằng đúng bản chất thật chưa đáp ứng quy chuẩn của thị trường.
Thời gian qua có nhiều ý kiến khác nhau, một luồng ý kiến cho rằng nên sửa đổi Luật Đất đai theo hướng bỏ khung giá Nhà nước quy định và điều hành theo giá thị trường, nhưng cũng không ít ý kiến đề nghị giữ nguyên khung giá Nhà nước quy định, chỉ nên điều chỉnh giảm khung thời gian hiệu lực. Bản thân tôi theo luồng ý kiến thứ hai, bởi ngoài những ý kiến như đã nêu thì điều quan trọng hiện nay vẫn chưa có cơ sở xác định giá đất thị trường trong khi đây là một yếu tố rất phức tạp, mang tính khoa học cao, đòi hỏi cần có sự thống nhất và có lộ trình thích hợp để giảm thiểu các xung đột như tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tăng tiền thuê đất, thay đổi quá lớn trong giá bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến phải có thời gian quá độ, như vậy bảng giá đất không thể ngay lập tức sát giá thị trường được. Và trong dự thảo Luật cũng chưa làm rõ ai là người xây dựng bảng giá đất? Định giá thế nào là sát giá thị trường? Giá đất giữa 2 khu vực đền bù theo giá nào? Giá trước khi có dự án có quy hoạch hay giá sau khi có dự án, có quy hoạch?... Do đó, còn quá nhiều yếu tố cần nghiên cứu thấu đáo , nhằm tránh những rủi ro, những bất lợi khi bỏ khung giá đất.
Bên cạnh đó cần xác định rõ khi thực hiện khung giá đất phải xây dựng sát với thị trường và việc áp dụng khung giá cũng chỉ để áp dụng để tính thuế, phí bất động sản chuyển nhượng và một số trường hợp đặc biệt giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các công trình công ích,…
Xét về quản lý nhà nước về đất đai hiện nay ở nước ta đang hết sức lỏng lẻo, hầu hết các địa phương chưa xây dựng được quy hoạch đất bao gồm cả quy hoạch tổng thể, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết; hồ sơ đất đai chủ yếu quản lý bằng thủ công, chưa có cơ sở dữ liệu chính xác về đất đai, trích lục, thửa đồ chưa được xác định rõ vị trí dẫn đến chồng lấn, không rõ ranh giới. Điều này dẫn đến việc lựa chọn khu đất để “làm chuẩn” áp dụng giá thị trường sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Mặt khác, hiện nay chúng ta chưa kiểm soát được hoạt động chuyển nhượng đất đai, người dân khi thực hiện các hoạt động chuyển nhượng thường ít khi khai báo chính xác giá chuyển nhượng trong khi đó các cơ quan quản lý nhà nước chưa kiểm soát được thu nhập của người dân một cách chặt chẽ. Chính vì vậy rất khó xác định giá trị thực tế trên thị trường, người dân sẽ không khai báo trung thực về giá chuyển nhượng bởi rất nhiều nguyên nhân, điều đó buộc cơ quan nhà nước phải đưa ra một “khung giá” để tính phí, tính thuế, những bất cập sẽ xảy ra, mỗi cơ quan ở mỗi công đoạn sẽ đưa ra một “khung giá” khác nhau mà rất khó có thể thống nhất được. Đây chính là khe hở để các cá nhân lợi dụng để trục lợi.
Bên cạnh đó, theo quan điểm của cá nhân, thực tế hiện nay nhà nước ta đang vận hành “hai giá” đối với đất đai - đó là khung giá quy định của nhà nước và giá thị trường, điều này vẫn đang phù hợp với giai đoạn hiện nay. Mặc dù chính sách quản lý giá đã và đang được cải tiến liên tục và dần đi vào vận hành nề nếp, tuy nhiên chúng ta cũng cần phải nhìn nhận thực tế điều hành giá thị trường vẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập, thiếu chặt chẽ, định giá đất đai, bất động sản theo thị trường nhiều nơi còn lúng túng, chưa thống nhất, chưa xây dựng được tiêu chuẩn đất thị trường; quan hệ cung - cầu, giá cả cân bằng đúng bản chất thật chưa đáp ứng quy chuẩn của thị trường.
Thời gian qua có nhiều ý kiến khác nhau, một luồng ý kiến cho rằng nên sửa đổi Luật Đất đai theo hướng bỏ khung giá Nhà nước quy định và điều hành theo giá thị trường, nhưng cũng không ít ý kiến đề nghị giữ nguyên khung giá Nhà nước quy định, chỉ nên điều chỉnh giảm khung thời gian hiệu lực. Bản thân tôi theo luồng ý kiến thứ hai, bởi ngoài những ý kiến như đã nêu thì điều quan trọng hiện nay vẫn chưa có cơ sở xác định giá đất thị trường trong khi đây là một yếu tố rất phức tạp, mang tính khoa học cao, đòi hỏi cần có sự thống nhất và có lộ trình thích hợp để giảm thiểu các xung đột như tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tăng tiền thuê đất, thay đổi quá lớn trong giá bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến phải có thời gian quá độ, như vậy bảng giá đất không thể ngay lập tức sát giá thị trường được. Và trong dự thảo Luật cũng chưa làm rõ ai là người xây dựng bảng giá đất? Định giá thế nào là sát giá thị trường? Giá đất giữa 2 khu vực đền bù theo giá nào? Giá trước khi có dự án có quy hoạch hay giá sau khi có dự án, có quy hoạch?... Do đó, còn quá nhiều yếu tố cần nghiên cứu thấu đáo , nhằm tránh những rủi ro, những bất lợi khi bỏ khung giá đất.
Bên cạnh đó cần xác định rõ khi thực hiện khung giá đất phải xây dựng sát với thị trường và việc áp dụng khung giá cũng chỉ để áp dụng để tính thuế, phí bất động sản chuyển nhượng và một số trường hợp đặc biệt giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các công trình công ích,…
Địa chỉ: 60 Trần Phú, Ba Đình, Hà Nội.
Điện thoại: 02432 444 269 - fax: 02432 444 214.
Email: banbientapthads@moj.gov.vn