Theo quy định tại Điều 107 Luật Thi hành án dân sự, khi người phải thi hành án có nghĩa vụ trả tiền nhưng không tự nguyện thi hành, thì chấp hành viên có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế khai thác tài sản để thi hành án trong các trường hợp sau:
Trường hợp thứ nhất:  Khi người phải thi hành án có tài sản có giá trị quá lớn so với nghĩa vụ phải thi hành án và tài sản đó có thể khai thác để thi hành án. Như vậy, để áp dụng biện pháp cưỡng chế trong trường hợp này thì chấp hành viên phải tiến hành xác minh, làm rõ hai vấn đề:
Một là: Phải có cơ sở xác định giá trị tài sản lớn hơn rất nhiều lần so với nghĩa vụ phải thi hành án. Việc xác định giá trị tài sản trong trường hợp này không nhất thiết phải thẩm định giá mà chấp hành viên có thể ước lượng giá trị tài sản dựa trên giá thị trường của loại tài sản đó. Ví dụ như ông A phải thi hành khoản trả cho ông B 100 triệu đồng, trong khi đó ông A có tài sản là căn biệt thự có diện tích khuôn viên 300m² theo đơn giá do cơ quan tài chính cung cấp và tham khảo mức giá ở địa phương thì tài sản trên có giá khoảng 5 tỷ đồng. Như vậy, giá trị tài sản của ông A lớn hơn rất nhiều lần nghĩa vụ phải thi hành. Do đó, việc kê biên tài sản sẽ không tương ứng với nghĩa vụ thi hành án, nên chấp hành viên có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế khai thác tài sản nếu có đủ các điều kiện theo quy định.
Hai là: Tài sản của người phải thi hành án có thể khai thác để thi hành án. Chấp hành viên cần xem xét xem tài sản đó có đang được khai thác hoặc có khả năng đưa vào khai thác hay không. Ví dụ như trường hợp của ông A nêu trên, Chấp hành viên cần xác minh xem căn nhà đang do gia đình ông A ở hay cho thuê. Nếu như là nhà đang do gia đình ông A ở thì không thể nào cưỡng chế khai thác được trừ trường hợp ông A tự nguyện chuyển đi nơi khác ở để cho thuê căn nhà trên, còn nếu đang cho thuê thì có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế khai thác. Trong trường hợp nhà không có người ở thì chấp hành viên phải xem xét xem có khả năng khai thác được không, vì không phải các tài sản đều có thể đưa vào khai thác được, đặc biệt là đối với tài sản thi hành án thì lại càng khó khăn hơn.
Đối với điều kiện trên, tài sản “có thể khai thác” được hiểu là loại tài sản có những tính chất, công năng có thể đưa vào sử dụng trong một thời gian nhất định để thu lợi nhuận; lợi nhuận đó sau khi trừ các chi phí cần thiết sẽ dùng để đảm bảo thi hành án, ví dụ như cho thuê xe, thuê đất, thuê kho bãi, thuê nhà… Tuy nhiên, để xác định một tài sản “có thể khai thác” được hay không hoàn toàn phụ thuộc vào cảm tính của chấp hành viên. Trước khi xác định tài sản có thể khai thác được phải xác định được rõ hiện trạng, công năng của tài sản, thậm chí là cả khấu hao tài sản (đối với tài sản là động sản)…. Đây là vấn đề rất phức tạp trong thực tiễn, do đó điều kiện tài sản “có thể khai thác” cần được quy định rõ ràng hơn. Việc xác minh hiện trạng, xác định giá trị tài sản trước khi khai thác cũng cần được Luật hóa một cách rõ ràng để đảm bảo đầy đủ các cơ sở pháp lý khi áp dụng pháp luật.
Trường hợp thứ hai: Khi người được thi hành án đồng ý cưỡng chế khai thác tài sản để thi hành án nếu việc khai thác tài sản không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba(1). Theo đó khi người được thi hành án đồng ý áp dụng biện pháp cưỡng chế khai thác tài sản để thi hành án thì chấp hành viên phải xem xét sự đồng ý đó có ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba không, nếu việc đồng ý của người được thi hành án không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba thì chấp hành viên ra quyết định cưỡng chế khai thác tài sản đó. Trường hợp sự đồng ý của người được thi hành án làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba thì chấp hành viên có quyền quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế khác như kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, khấu trừ tài khoản… Như vậy, trong trường hợp này thì điều quan trọng nhất là phụ thuộc vào ý chí của người được thi hành án mà không phụ thuộc nhiều vào yếu tố giá trị tài sản.
Để thực hiện việc khai thác tài sản trong trường hợp này phải đáp ứng 03 điều kiện: Người được thi hành án đồng ý cưỡng chế khai thác; Tài sản có khả năng khai thác; Việc khai thác tài sản không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba.
Trên thực tế rất khó có tài sản đáp ứng được cả ba điều kiện này(2). Đặc biệt là trong trường hợp tài sản đó là tài sản chung hoặc tài sản mà gia đình người phải thi hành án đang cùng sinh sống, quản lý, sử dụng thì việc đảm bảo “không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba” là rất khó khăn. Mặt khác, việc khai thác tài sản như thế nào để không ảnh hưởng đến giá trị tài sản cũng là một vấn đề rất nan giải. Người khai thác tài sản khi khai thác sẽ phải đảm  bảo những điều kiện gì, có được cơi nới, cải tạo tài sản đó không, sau khi thực hiện khai thác thì sẽ xử lý như thế nào đối với phần đã cơi nới, cải tạo đó…
Khi đáp ứng đủ các điều kiện của một trong các trường hợp trên thì chấp hành viên ra quyết định cưỡng chế khai thác tài sản và phải gửi ngay quyết định đó cho cơ quan có thẩm quyền quản lý, đăng ký đối với tài sản đó và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản, đồng thời thông báo cho đương sự biết. Việc thực hiện giao dịch, chuyển giao quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đang khai thác phải được sự đồng ý của chấp hành viên.

Theo quy định tại Điều 108 Luật Thi hành án dân sự thì tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế khai thác để thi hành án bằng các hình thức sau đây:
- Hình thức cưỡng chế thứ nhất là khi tài sản đang được khai thác, chấp hành viên ra quyết định về việc cưỡng chế khai thác tài sản đối với người phải thi hành án bằng biện pháp cho phép người phải thi hành án được tiếp tục khai thác tài sản nếu họ đang trực tiếp khai thác tài sản hoặc cho phép người khác đang trực tiếp khai thác được tiếp tục khai thác tài sản trong trường hợp người này đã được người phải thi hành án chuyển quyền khai thác tài sản trước khi chấp hành viên áp dụng biện pháp cưỡng chế.
Trong trường hợp người phải thi hành án đang trực tiếp khai thác tài sản, thì số tiền thu được từ hoạt động khai thác tài sản này cũng có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế khác, đó là biện pháp thu tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh được quy định tại Điều 79 Luật thi hành án dân sự, nếu hoạt động khai thác đó là hoạt động sản xuất, kinh doanh.
- Hình thức cưỡng chế thứ hai là khi tài sản chưa được đưa vào khai thác. Trong trường hợp này thì chấp hành viên phải xác định xem tài sản của người phải thi hành án có thể áp dụng được hình thức khai thác nào, ví dụ như có thể cho thuê để kinh doanh, làm trụ sở, văn phòng …Sau đó ra quyết định cưỡng chế khai thác tài sản theo hình thức đã xác định và yêu cầu người phải thi hành án ký hợp đồng khai thác tài sản với tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác tài sản. Có thể thấy việc áp dụng hình thức cưỡng chế này trong thực tiễn là rất khó thực hiện vì pháp luật chưa quy định rõ về trình tự thủ tục để tìm và lựa chọn người có nhu cầu khai thác tài sản của người phải thi hành án.
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày yêu cầu mà người phải thi hành án không ký hợp đồng khai thác với người khác thì chấp hành viên kê biên, xử lý tài sản đó để thi hành án(3).

Việc cưỡng chế khai thác tài sản của người phải thi hành án được chấm dứt trong bốn trường hợp sau:
- Một là: Việc khai thác tài sản không hiệu quả hoặc làm cản trở đến việc thi hành án. Thực tiễn cho thấy việc cưỡng chế khai thác tài sản không phải lúc nào cũng mang lại hiệu quả. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi cho người được thi hành án thì trong quá trình thực hiện quyết định cưỡng chế khai thác đối với tài sản mà không có hiệu quả, số tiền thu được từ hoạt động khai thác thấp hoặc không đủ để trừ các chi phí hoặc việc khai thác có thể làm cản trở đến việc thi hành án thì chấp hành viên ra quyết định chấm dứt cưỡng chế khai thác tài sản.
 - Hai là: Người phải thi hành án, người khai thác thực hiện không đúng yêu cầu của chấp hành viên về việc khai thác. Đó là việc người phải thi hành án, người khai thác không thực hiện đúng hình thức khai thác, không nộp tiền cho cơ quan thi hành án theo quyết định cưỡng chế, thì chấp hành viên có quyền ra quyết định chấm dứt việc khai thác tài sản của người phải thi hành án để chuyển sang biện pháp cưỡng chế khác như biện pháp kê biên, xử lý chính tài sản đang khai thác của người phải thi hành án.
- Ba là: Người phải thi hành án đã thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án và các chi phí về thi hành án.
Trong quá trình áp dụng biện pháp cưỡng chế khai thác tài sản mà việc cưỡng chế này mang lại hiệu quả, đã thu đủ số tiền phải thi hành án hoặc đang trong thời hạn khai thác nhưng người phải thi hành án đã tự nguyện nộp hết số tiền phải thi hành án thì chấp hành viên phải ra quyết định chấm dứt việc cưỡng chế khai thác tài sản của người phải thi hành án. Đồng thời, chấp hành viên ra quyết định giải tỏa việc cưỡng chế khai thác tài sản và trả lại tài sản cho người phải thi hành án
Bốn là: Có quyết định đình chỉ thi hành án:
Khi có căn cứ đình chỉ thi hành án theo Điều 50 Luật thi hành án dân sự thì chấp hành viên đề xuất Thủ trưởng cơ quan Thi hành án dân sự ra quyết định đình chỉ thi hành án và chấp hành viên ra quyết định chấm dứt việc cưỡng chế khai thác tài sản của người phải thi hành án và trả lại tài sản cho người phải thi hành án.
Trên thực tế, không phải lúc nào việc áp dụng biện pháp khai thác tài sản để thi hành án cũng thuận lợi. Có những trường hợp tài sản đáp ứng đủ điều kiện để có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế khai thác nhưng lại không tìm được người có nhu cầu khai thác tài sản, hoặc vì nhiều yếu tố khách quan khác mà không thể ký được hợp đồng khai thác tài sản…
Luật Thi hành án dân sự chỉ quy định nội dung, hình thức, trình tự thông báo đối với quyết định cưỡng chế khai thác tài sản(4). Tuy nhiên, để thực hiện được biện pháp cưỡng chế khai thác tài sản phải tìm được người có nhu cầu khai thác tài sản. Để làm được điều này cần phải có sự thông tin rộng rãi về tài sản khai thác đến mọi người. Do đó Luật thi hành án dân sự có thể xem xét bổ sung quy định về việc thông tin đối với các tài sản này. Đối với tài sản có đủ điều kiện khai thác cần được thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng để mở rộng hơn nữa phạm vi khách hàng có nhu cầu khai thác, giúp cho việc ký hợp đồng khai thác tài sản được thuận lợi hơn. Chi phí thông tin về tài sản khai thác có thể được tính vào chi phí cuỡng chế thi hành án.
Có thể thấy biện pháp cưỡng chế khai thác tài sản để thi hành án là một biện pháp cưỡng chế có nhiều tính ưu việt, tuy nhiên, thực tiễn áp dụng biện pháp này còn chưa hiệu quả. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân trong đó một phần là do các quy định pháp luật vẫn còn hạn chế, do đó cần tiếp tục nghiên cứu, bổ sung, hoàn thiện. Mặt khác, cũng cần có sự tổng kết kinh nghiệm trong cả nước về việc áp dụng biện pháp cưỡng chế khai thác tài sản để thi hành án, góp phần nâng cao hơn nữa hiệu quả áp dụng biện pháp cưỡng chế này trong thực tiễn.
Đồng tác giả:  
Hoàng Thanh Hoa, Chi cục THADS huyện Phú Xuyên, Hà Nội & Hồ Quân Chính, Cục THADS thành phố Hồ Chí Minh
1. Điểm b, khoản 1 Điều 107 Luật Thi hành án dân sự
2. Xem thêm: Hoàng Thị Thanh Hoa, Biện pháp cưỡng chế khai thác tài sản để thi hành án; http://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.aspx?itemid=795; Ngày đăng: 18/7/2016; trc: 01/10/2018
3. Khoản 3 Điều 108 Luật Thi hành án dân sự
4. Khoản 2 Điều 107 Luật THADS quy định: Quyết định cưỡng chế khai thác tài sản phải được gửi ngay cho cơ quan có thẩm quyền quản lý, đăng ký đối với tài sản đó và Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản