Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội trông thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Sau gần 09 năm thực thi Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bước đầu khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, không đưa vào sử dụng, lãng phí. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho người có đất thu hồi... Đối với công tác Thi hành án dân sự (THADS), Luật Đất đai cũng đã tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho cơ quan THADS trong việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất; tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan THADS kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án. Mỗi năm, các cơ quan THADS đã kê biên, bán đấu giá hàng nghìn tài sản là quyền sử dụng đất, thu hồi được hàng chục nghìn tỷ đồng. Trong đó, hai lĩnh vực xử lý quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhiều nhất là thu hồi tài sản trong các vụ án tham nhũng, kinh tế và các vụ án tín dụng ngân hàng.
Trong công tác THADS, việc kê biên, xử lý tài sản có vai trò rất quan trọng để bản án, quyết định của Tòa án được thi hành nghiêm chỉnh. Mặc dù, về nguyên tắc, các bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực phải được chấp hành nghiêm chỉnh nhưng không phải bất kỳ trường hợp nào, người có nghĩa vụ đều tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình. Nhiều trường hợp có điều kiện, có tài sản nhưng người phải thi hành án vẫn cố tình chây ì, không thi hành án, gây khó khăn cản trở trong việc thi hành án nên cần phải có sự cưỡng chế của nhà nước để đảm bảo thi hành bản án, quyết định, bảo vệ vệ quyền và lợi ích của các chủ thể. Việc kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án là một trong những biện pháp cưỡng chế THADS được áp dụng bởi Chấp hành viên khi người phải thi hành án có điều kiện thi hành án nhưng không tự nguyện thi hành án hoặc có hành vi tẩu tán, huỷ hoại tài sản. Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai; người phải thi hành án chưa được cấp Giaays chứng nhận QSDĐ mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì Chấp hành viên vẫn có thể kê biên, xử lý để thi hành án. Thông thường chủ sử dụng đất sẽ có đầy đủ các quyền năng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất của mình theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai khi đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (chỉ giới hạn khi đất có tranh chấp, bị kê biên để thi hành án và không còn thời hạn sử dụng đất).
Luật Đất đai tạo điều kiện thuận lợi cho người mua trúng đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, người được giao quyền sử dụng đất theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành thực hiện thủ tục sang tên đất đai theo quy định tại điểm k khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013.
Kết quả thi hành án liên quan đến việc giao quyền sử dụng đất theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân; kê biên, định giá, bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án đã góp phần đưa bản án, quyết định của Tòa án thi hành trên thực tế; bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân và nhà nước; góp phần giải phóng các nguồn lực, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tạo sự chuyển biến tích cực trong công tác THADS.
* Những vướng mắc, bất cập của Luật Đất đai năm 2013
Bên cạnh kết quả đạt được nêu trên, thực tiễn tổ chức THADS liên quan đến lĩnh vực đất đai cũng diễn ra khá phức tạp, việc áp dụng Luật Đất đai trên thực tế vẫn còn những bất cập, vướng mắc phát sinh, liên quan đến công tác THADS cũng đã bộc lộ những bất cập nhất định, ảnh hưởng không nhỏ đến công tác THADS, công  tác quản lý - sử dụng đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân... Một số vướng mắc cụ thể như sau:
1. Vướng mắc trong xử lý quyền sử dụng đất ghi “Hộ gia đình”
- Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định sở hữu chung của các thành viên trong gia đình như sau: Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên góp và cùng nhau tạo lập nên.
- Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai quy định “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Từ hai khái niệm trên dẫn đến việc xác định thành viên hộ gia đình cũng khác nhau. Trong đó, theo Bộ luật Dân sự thì tài sản của hộ gia đình phải là tài sản do các thành viên cùng đóng góp (tức là hướng tới xác định nguồn gốc tạo lập tài sản), còn Luật Đất đai lại quy định về mối quan hệ của các thành viên hộ gia đình nên khi chỉ 1 trong các thành viên phải thi hành án thì rất khó xử lý quyền sử dụng đất ghi “Hộ gia đình”, mặc dù có thể, nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất đó chỉ do người phải thi hành án tạo lập nên. Mặt khác, cùng vấn đề này, trên thực tế nhiều trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại ghi cấp cho “hộ gia đình” dẫn đến xử lý tài sản khó khăn. Nếu trong gia đình có bố, mẹ và con của người phải thi hành án cùng sinh sống thì rất khó để xác định phần quyền sở hữu tài sản, phân chia tài sản, xác định công sức đóng góp của mỗi thành viên hộ gia đình trong khối tài sản chung.
2. Vướng mắc trong việc kê biên quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013[1] thì người  thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn đối với tài sản gắn liền với đất, không được thực hiện các quyền trên với đất. Đồng thời, theo quy định tại của Điều 110 Luật THADS[2], cơ quan THADS cũng chỉ được kê biên QSDĐ đối với các trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, đối với trường hợp này, cơ quan THADS không được kê biên QSDĐ, chỉ được kê biên và xử lý tài sản trên đất. Trên thực tế khi được Nhà nước giao đất để cho thuê, người phải thi hành án đã bỏ tiền để chi phí san lấp mặt bằng, thi công cọc móng (chống lún, sạt lở), đây là phần không thể tách rời hoặc nếu tách rời thì làm giảm giá trị tài sản trên đất nên được kê biên theo quy định của pháp luật về THADS (Điều 94 Luật THADS). Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì đây chính là chi phí đầu tư vào đất. Đối với các loại chi phí này theo quy định tại khoản 53, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, thì khi cơ quan THADS đưa tài sản trên đất ra bán đấu giá, người mua được tài sản phải thỏa thuận với người phải thi hành án về các chi phí vào đất theo quy định trên hoặc khởi kiện tại Tòa án mà không phải do cơ quan THADS kê biên, định giá, bán đấu giá.. Do đó, có sự mâu thuẫn giữa pháp luật THADS và đất đai dẫn đến khó khăn cho cơ quan THADS trong quá trình tổ chức thi hành. Trên thực tế, tất cả những người đăng ký mua tài sản này đều momg muốn tiếp tục được thuê đất, và theo quy định tại khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai năm 2013 thì “Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án”. Tuy nhiên, thực tiễn khi xử lý tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm, khách hàng mua tài sản trúng đấu giá rất khó khăn trong việc tiếp tục thuê đất do dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đối với đất thuê trả tiền hàng năm khi xử lý tài sản gắn liền với đất việc kén chọn khách hàng có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đã khó, việc đấu giá tài sản công khai, người trả giá cao hơn sẽ trúng đấu giá, tất cả người tham gia đấu giá không thể có dự án trước được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
3. Vướng mắc khi bán đấu giá tài sản kê biên là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án trong trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận
- Theo khoản 2, Điều 110 Luật THADS thì cơ quan THADS được quyền kê biên quyền sử dụng đất đối với người phải thi hành án chưa được cấp Giấy CNQSDĐ nhưng thuộc trường hợp được cấp Giấy CNQSDĐ đất theo quy định của pháp luật về đất đai như hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong những loại giấy tờ: Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ... (Điều 100, 101, 102 Luật Đất đai năm 2013).
- Đối với trường hợp người phải thi hành án bị cơ quan THADS kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhưng cơ quan Tài nguyên môi trường cùng cấp thông tin diện tích đất này thuộc diện được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, khi thực hiện việc bán đấu giá, mua trúng đấu giá phải làm thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai là phải công chứng khi thực hiện hợp đồng mua, bán theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Tại điểm d, khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 quy định về hồ sơ yêu cầu Công chứng gồm: “Bản sao chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”. Như vậy, khi chưa có Giấy CNQSDĐ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu), Công chứng viên không thể tham gia cuộc bán đấu giá và công chứng hồ sơ mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất, nên việc bán đấu giá sẽ không thể thực hiện được.
4. Vướng mắc trong thu hồi giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
- Khoản 2 Điều 116 Luật THADS quy định “Trường hợp giấy tờ không thể thu hồi được nhưng có thể cấp lại thì Chấp hành viên yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền ra quyết định hủy giấy tờ đó và cấp giấy tờ mới cho người được thi hành án, người trúng đấu giá tài sản thi hành án”.
Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 đã quy định Nhà nước tiến hành đính chính và thu hồi giấy chứng nhận đã cấp khi “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”
Khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:“Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân. Người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý theo quy định tại Điều 206 và Điều 207 của Luật Đất đai”.
Như vậy, theo hướng dẫn này thì nhà nước sẽ không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp mà chỉ xử lý hậu quả của việc cấp giấy chứng nhận trái pháp luật, đồng thời xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai. Trong quá trình thi hành án, Chấp hành viên giải quyết theo đúng quy định nhưng vì người được cấp giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định đất đai dẫn đến khó khăn.
 Hiện nay, Điều 123 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định về việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có vướng mắc do thực tế, có những trường bản án, quyết định tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên, đối chiếu quy định thì không có cơ sở để thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng bản án, quyết định có hiệu lực.
5. Vướng mắc trong việc kê biên quyền sử dụng đất trồng lúa, quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản...
- Trong quá trình xác minh thi hành án, người phải thi hành án có đứng tên quyền sử dụng đất nông nghiệp có mục đích sử dụng là trồng lúa:
Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”.     
Theo khoản 2 Điều 46 Luật THADS “Người phải thi hành án có điều kiện thi hành mà không tự nguyện thi hành án thì bị cưỡng chế”. Do đó, Chấp hành viên tiến hành kê biên, xử lý quyền sử dụng đất bán đấu giá bảo đảm thi hành án.
Điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT- BTNMT quy định căn cứ xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp “....không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội”. Trong trường hợp này, nếu người mua trúng đấu giá quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp hoặc người được thi hành án nhận tài sản theo điều 104 Luật THADS mà là người được hưởng lương thường xuyên hoặc nghỉ hưu, mất sức lao động,.. thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vấn đề này gây khó khăn cho cơ quan THADS.
- Theo khoản 2 Điều 104 Luật THADS quy định “Từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án”.
Khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này”.
Vì vậy, cá nhân, các tổ chức tín dụng, ngân hàng (là người được thi hành án) không phải hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không được nhà nước giao đất nông nghiệp và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp. Nên cơ quan THADS không thực hiện được việc giao tài sản cho người được thi hành án khi người được thi hành án là cá nhân, tổ chức, tổ chức tín dụng, ngân hàng đồng ý nhận tài sản để trừ vào tiền được thi hành theo khoản 2 Điều 104 Luật THADS.
6. Vướng mắc trong việc kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất hết hạn sử dụng nhưng người sử dụng đất không làm thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 110 Luật THADS thì Chấp hành viên chỉ được kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai. Trong khi khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai, quy định một trong những điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Trong thời hạn sử dụng đất”. Thực tế, có nhiều trường hợp người phải thi hành án có tài sản là quyền sử dụng đất và hết hạn sử dụng theo giấy cấp nhưng họ cố tình không gia hạn thời gian sử dụng để không bị xử lý tài sản. Do đó, khi Chấp hành viên kê biên, bán đấu giá tài sản thi hành án thì nhiều địa phương đã không đồng ý cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người mua trúng đấu giá với lý do đất hết hạn sử dụng, dẫn đến người mua trúng đấu giá khiếu nại, tố cáo gay gắt, thậm chí yêu cầu cơ quan THADS phải bồi thường.
7. Vướng mắc trong việc tách thửa quyền sử dụng đất
- Khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai thì UBND tỉnh quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với đất ở nông thôn và đô thị. Khoản 1 Điều 13 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP quy định “Việc áp dụng biện pháp bảo đảm, cưỡng chế thi hành án phải tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án và các chi phí cần thiết”. Tuy nhiên, UBND tỉnh ban hành quyết định diện tích tối thiểu được tách thửa cần có điều kiện giao cho Hội đồng tư vấn quyết định việc tách thửa đối với diện tích đất không đủ điều kiện để tách. Quá trình thực hiện mất nhiều thời gian dẫn đến quá trình tổ chức thi hành án kéo dài, phát sinh lãi chậm thi hành án mà người phải thi hành án phải chịu.
- Khoản 1 Điều 111 Luật THADS quy định “Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự”. Trường hợp sau khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, chấp hành viên xác định phần giá trị tài sản tương ứng với nghĩa vụ phải thi hành án, ở nông thôn đa phần tài sản là quyền sử dụng đất ở và vườn, chấp hành viên muốn chia tách thì vướng quy định về điều kiện tách thửa, diện tích tối thiểu được tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định (Điều 75a Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020). Vì vậy, việc thi hành án khó thực hiện.
8. Vướng mắc về thời điểm có hiệu lực của giao dịch
Quy định về thời điểm có hiệu lực của giao dịch có vướng mắc, chồng chéo dẫn đến cơ quan THADS gặp khó khăn khi xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp này:
- Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
- Điều 503 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Tuy nhiên, khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định: Thời điểm có hiệu lực của văn bản công chứng là từ thời điểm công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Và tại khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch là kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
Thực tế, khi thực hiện xong thủ tục công chứng hợp đồng chyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng đã phải thanh toán đầy đủ nghĩa vụ cho bên chuyển nhượng. Tuy nhiên, vì chưa hoàn tất thủ tục đăng ký vào sổ địa chính nên cơ quan THADS vẫn phải kê biên tài sản trên để đảm bảo thi hành án cho bên chuyển nhượng. Quy định trên đã dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo gay gắt của người nhận chuyển nhượng vì bản thân họ không có nghĩa vụ phải thi hành án và thực tế đã bỏ tiền ra để mua tài sản nhưng lại không được bảo vệ.
9. Vướng mắc về nguyên tắc, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 120 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi)
Khoản 6 Điều 120 Dự thảo quy định “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 113 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có”. Tuy nhiên, trên thực tế tình trạng diện tích đất chênh lệch giữa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất trên thực tế rất nhiều, người sử dụng đất sẽ không thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận để cơ quan THADS xử lý tài sản của họ nên cơ quan THADS gặp khó khăn trong việc kê biên, xử lý tài sản. Điều đó dẫn đến chậm quá trình tổ chức thi hành án, bởi lẽ, nếu kê biên theo thực tế, có khiếu nại, tố cáo không có cơ sở vì có diện tích đất chưa được công nhận của người phải thi hành án.
* Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoán XIII đã kế thừa các quy định phù hợp với thực tiễn đồng thời sửa đổi, bổ sung nội dung mới, đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -  xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy nhiên, để Luật Đất đai (sửa đổi) đi vào cuộc sống, tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan THADS kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, đảm bảo thi hành nghiêm chỉnh bản án, quyết định của Tòa án; bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức và cá nhân, đề nghị Ban Soạn thảo nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các nội dung sau:
1. Đối với vướng mắc trong xử lý quyền sử dụng đất ghi “Hộ gia đình”
Luật Đất đai cần quy định rõ về các thành viên của hộ gia đình để phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và xu hướng cải cách thủ tục hành chính sắp tới là bỏ sổ hộ khẩu, đồng thời để tránh nhầm lẫn giữa quyền sử dụng đất của hộ gia đình với quyền sử dụng đất của vợ chồng. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu, hướng dẫn thống nhất thực hiện ghi tên thành viên của “hộ gia đình” vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Đối với vướng mắc trong việc kê biên quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm
- Nghiên cứu sửa đổi bổ sung quy định cơ quan THADS có quyền kê biên, xử lý tài sản thế chấp gắn liền với đất thuê, trong đó bao gồm cả khoản chi phí đầu tư vào đất.
- Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 89 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng người mua trúng đấu giá được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, nếu sử dụng không đúng mục đích của dự án sẽ bị thu hồi.
3. Đối với vướng mắc khi bán đấu giá quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận
Luật Đất đai cần quy định rõ trường hợp cơ quan thi hành án kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án trong trường hợp chưa được cấp giấy CNQSDĐ, quá trình xử lý, bán đấu giá tài sản kê biên khi cơ quan thi hành án yêu cầu công chứng, chứng thực thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm công chứng, chứng thực các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất.
4. Đối với vướng mắc trong thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ
Luật Đất đai cần quy định rõ, cụ thể việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này, đề nghị bổ sung khoản 3 Điều 123 Dự thảo trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận theo “Quyết định của Tòa án hoặc cơ quan Thi hành án dân sự”.
5. Đối với vướng mắc trong việc kê biên quyền sử dụng đất trồng lúa, quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản...
- Cần sửa đổi quy định này theo hướng không quy định “hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa” hoặc bãi bỏ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT.
- Luật Đất đai cần quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp nêu trên.
6. Đối với vướng mắc về gia hạn thời gian sử dụng đất
Cần bổ sung quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai về điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Trong thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp có Quyết định của Tòa án hoặc cơ quan Thi hành án dân sự bán đấu giá để thi hành án”. Đồng thời, quy định rõ việc gia hạn quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp hoặc quy định trong trường hợp này cho phép người trúng đấu giá được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
7. Đối với vướng mắc trong việc tách thửa quyền sử dụng đất
Luật Đất đai cần quy định rõ việc gia hạn quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp hoặc quy định trong trường hợp này cho phép người trúng đấu giá được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời, nghiên cứu quy định diện tích tối thiểu được tách thửa phù hợp hơn.
8. Đối với vướng mắc về thời điểm có hiệu lực của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
Đề nghị sửa đổi Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai để đảm bảo không gây hiểu lầm trong quá trình tổ chức thực hiện và áp dụng thống nhất về thời điểm có hiệu lực của giao dịch. Theo đó, cần công nhận thời điểm có hiệu lực của giao dịch là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng để đảm bảo quyền lợi của người mua ngay tình. Trường hợp người nhận chuyển nhượng chưa thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước thì yêu cầu họ thực hiện nghĩa vụ, nếu cố tình chậm nộp thuế thì cưỡng chế hoặc xử phạt vi phạm thay vì không công nhận một giao dịch đã được thực hiện xong.
9. Đối với vướng mắc về nguyên tắc, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 120 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi)
Luật Đất đai cần sửa đổi quy định cơ quan chức năng kiểm tra, xác minh thực tế, xử lý theo hiện trạng và thực hiện cấp đổi theo thực tế. Trường hợp có tranh chấp thì xử lý theo quy định pháp luật về tranh chấp đất đai.

---