Theo quy định của pháp luật THADS Điều 110 quy định Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án khi quyền sử dụng đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2014 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng….. quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có giấy chứng nhận;

Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, khi đã hết thời hạn tự nguyện thi hành án, người phải thi hành án có tài sản là quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp) không tự nguyện thi hành án theo quy định của pháp luật cơ quan thi hành án có quyền kê biên xử lý tài sản của người phải thi hành án.

Tuy nhiên trên thực tế thi hành các cơ quan thi hành án dân sự địa phương gặp phải khó khăn vướng mắc sau đây:

1. Thời điểm Chấp hành viên tiến hành kê biên quyền sử dụng đất ở cùng với đất nông nghiệp của người phải thi hành án trước thời điểm Luật Đất đai năm 2014 có hiệu lực thi hành. Thời điểm này quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn trong thời hạn sử dụng, nghĩa là quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn đảm bảo điều kiện tại Điều 110 Luật THADS. Vì tài sản kê biên bán không ai mua, cơ quan thi hành án đã giảm giá nhiều lần. Tính đến nay quyền sử dụng đất nông nghiệp bị kê biên theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn sử dụng.

2. Hiện tại, qua xác minh được biết người phải thi hành án có tài sản là quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng thời hạn sử dụng đã hết.

Qua hai trường hợp trên có thể thấy vướng mắc hiện nay là việc xử lý quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng. Luật Đất đai cũng như Luật THADS quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải còn trong thời hạn sử dụng. Cho nên nếu cơ quan thi hành án kê biên xử lý quyền sử dụng đất nói trên, thì cơ quan tài nguyên môi trường cũng không làm thủ tục chuyển nhượng cho người mua tài sản. Phòng Tài nguyên môi trường yêu cầu người sử dụng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động về đất đai theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai. Vì việc đăng ký biến động về đất đai là bắt buộc khi có thay đổi về thời hạn sử dụng đất (điểm e, khoản 4, Điều 95); nếu đất đai đã hết thời hạn sử dụng mà người sử dụng đất không làm thủ tục đăng ký theo quy định của pháp luật thì cơ quan có thẩm quyền không cho phép thực hiện việc giao dịch có liên quan.

Trong khi đó theo quy định tại khoản 3, Điều 210 Luật Đất đai quy định Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.

Ngoài ra tại khoản 2, Điều 74 Nghị định 43 hướng dẫn Luật đất đai quy định rằng: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Nếu căn cứ vào khoản 3 Điều 210 Luật đất đai và khoản 2 Điều 74 Nghị định 43 cơ quan thi hành án có quyền kê biên xử lý tài sản của người phải thi hành án và cơ quan có thẩm quyền phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ cho người mua được tài sản. Nhưng phòng tài nguyên môi trường lại căn cứ vào khoản 4 Điều 95 và Điều 188 có văn bản trả lời cho rằng đất này hết thời hạn sử dụng không thực hiện được việc chuyển nhượng, không giao dịch được cho nên cơ quan thi hành án không thể kê biên xử lý được. Vì kê biên bán đấu giá không thể làm thủ tục sang tên cho người mua tài sản.

Chính vì những lý do trên thiết nghĩ trong phạm vi của mình các cơ quan có thẩm quyền cần phải có văn bản hướng dẫn thi hành để các cơ quan thi hành án dân sự địa phương có thể thi hành dứt điểm những khó khăn vướng mắc đối với tài sản là đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng của người phải thi hành án.

Thu Thanh