* Khó khăn, bất cập
Việc công chứng hợp đồng mua tài sản đấu giá thi hành án là thủ tục phức tạp nên trình tự, thủ tục công chứng phải được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự và công chứng. Tuy nhiên, liên quan đến hoạt động thi hành án dân sự (công chứng Hợp đồng mua bán tài sản thi hành án) phát sinh một số bất cập cần nghiên cứu, xem xét quy định cụ thể khả thi hơn trong quá trình hoàn thiện pháp luật về THADS, đặc biệt là pháp luật về công chứng.
Tại Điều 40 Luật Công chứng quy định: “Điều 40. Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn
1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
…
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
…
8. Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
Như vậy, khi cơ quan THADS yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện thủ tục công chứng đối với hợp đồng mua bán tài sản thi hành án (tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng) thì phải cung cấp bản sao giấy chứng nhận tài sản, Công chứng viên yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu trước khi ghi lời chứng và ký.
Quy định này gây khó khăn cho cơ quan THADS khi thực hiện thủ tục yêu cầu công chứng đối với hợp đồng mua bán tài sản thi hành án, cụ thể:
- Trường hợp cơ quan THADS kê biên tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy. Tại khoản 1 Điều 111 Luật THADS quy định: “Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.” Quá trình tổ chức thi hành án, Chấp hành viên đã thực hiện đúng quy định này nhưng đa số các vụ việc thi hành án khi đến giai đoạn phải cưỡng chế kê biên tài sản thi hành án thì người phải thi hành án, người có tài sản thi hành án thường chống đối và không chấp hành dẫn đến việc thu giấy chứng nhận tài sản không khả thi.
- Trường hợp cơ quan THADS kê biên tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy. Tại khoản 2 Điều 110 Luật THADS quy định: “Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.”
Về nguyên tắc, cơ quan THADS phải tổ chức thi hành theo đúng quy định của pháp luật về THADS và pháp luật khác có liên quan. Theo đó, người phải thi hành án có tài sản thì Chấp hành viên phải kịp thời xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thi hành án. Chấp hành viên có trách nhiệm kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền tài sản nhưng thuộc trường hợp được cấp và thủ tục thu hồi, cấp mới giấy chứng nhận được thực hiện trong quá trình hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho người mua trúng đấu giá (Điều 106 Luật THADS và Điều 28 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP).
Tuy nhiên, khi cơ quan THADS kê biên xử lý tài sản trong hai trường hợp này và đến giai đoạn bán đấu giá thành, công chứng hợp đồng mua bán thì  tổ chức đấu giá, tổ chức hành nghề công chứng từ chối ký Hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản, công chứng viên từ chối công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá vì cho rằng hồ sơ đề nghị công chứng không có đầy đủ giấy tờ theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng (thiếu bản chính và bản sao giấy chứng nhận).
* Đề xuất hướng giải quyết
Hiện nay, theo Dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi) đang lấy ý kiến Bộ, Ngành quy định như sau:

1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
…
d) Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
Giấy tờ quy định tại điểm a, b khoản này là bản chính. Giấy tờ quy định tại điểm c, d, đ khoản này là có thể là bản chính hoặc bản sao kèm theo bản chính để đối chiếu theo thoả thuận giữa người yêu cầu công chứng và công chứng viên.
…
7. Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch trước mặt công chứng viên. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, trừ trường hợp người yêu cầu công chứng đã xuất trình bản chính khi nộp hồ sơ yêu cầu công chứng. Công chứng viên ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.”
Như vậy, dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi) chưa nghiên cứu, xem xét để tháo gỡ được khó khăn cho cơ quan THADS, quy định tại Dự thảo có phần khắt khe hơn so với quy định hiện hành.
Đây là vướng mắc phát sinh từ thể chế, có sự bất cập giữa pháp luật về THADS và pháp luật về công chứng. Mặt khác, pháp luật về công chứng cũng chưa có văn bản quy phạm pháp luật quy định cụ thể giấy tờ thay thế giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản trong hồ sơ công chứng tài sản đấu giá do cơ quan THADS kê biên nhưng không thu hồi được hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền tài sản theo quy định của pháp luật về THADS và pháp luật khác có liên quan.
Vì vậy, để bảo đảm bản án được thi hành theo đúng quy định của pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, đảm bảo tính thống nhất trong quy định của pháp luật và tính khả thi trên thực tế, tác giả đề xuất hai phương án như sau:
- Phương án 1: Trong quá trình hoàn thiện pháp luật về công chứng, cụ thể tại Điều 41 dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi) cần bổ sung thêm quy định công chứng hợp đồng mua bán tài sản thi hành án trong trường hợp cơ quan THADS không thu được giấy chứng nhận hoặc trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì giấy tờ thay thế là giấy tờ gì (có thể là Bản án, quyết định của tòa án; Quyết định thi hành án, quyết định cưỡng chế, quyết định giao tài sản của cơ quan THADS hoặc là văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- Phương án 2: Nghiên cứu sửa đổi Luật THADS theo hướng cơ quan THADS không kê biên đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng của người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận (Điều 110 Luật THADS); còn đối với trường hợp không thu được giấy chứng nhận thì cơ quan THADS phải đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp bản sao và xác nhận từ bản chính.
Tác giả thiên về phương án 1 bởi vì: Việc quy định rõ trong Luật Công chứng đối với thủ tục công chứng hợp đồng mua bán tài sản thi hành án là hợp đồng có tính đặc thù (cơ quan nhà nước thực thi nhiệm vụ, tổ chức thi hành bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật) sẽ bảo đảm trong các vụ việc mà cơ quan THADS kê biên, xử lý không thu hồi được giấy chứng nhận.