Pháp luật thi hành án dân sự (THADS) đã cơ bản thể chế hóa đầy đủ, bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức về quyền sở hữu tài sản theo Hiến pháp năm 2013, Bộ luật dân sự 2015 thông qua các quy định về việc phân chia tài sản chung của vợ chồng, hộ gia đình; việc kê biên, xử lý tài sản; xác minh quyền sở hữu của đương sự; chuyển giao quyền và nghĩa vụ thi hành án (THA); bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba trong hoạt động THADS; về căn cứ chấm dứt nghĩa vụ và kết thúc THA. Tuy nhiên, các quy định pháp luật và việc tổ chức thực hiện pháp luật THADS liên quan đến quyền sở hữu tài sản trên thực tế gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Từ đó, đòi hỏi phải sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện, cụ thể:
1. Về việc xác định quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa xác lập quyền sở hữu của người phải THA
Trong thời gian qua, hệ thống pháp luật hiện hành đã có một số quy định nhằm tạo hành lang pháp lý để tài sản hình thành trong tương lai được tham gia để bảo đảm nghĩa vụ dân sự trong các giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, do đây là loại tài sản đặc thù, không giống như các loại tài sản hiện hữu, do đó, quá trình cơ quan THADS xác định quyền sở hữu tài sản của người phải THA, việc xử lý tài sản đối với loại tài sản này hết sức khó khăn.
         Trong quá trình cho vay vốn các tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các tài sản chưa được xác lập quyền sở hữu. Mặt khác, theo quy định của pháp luật THA nếu người phải THA phải thực hiện nghĩa vụ về tiền mà không tự nguyện THA cơ quan THA có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải THA kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ (khoản 3 Điều 71 Luật THADS). Như vậy, pháp luật về THA cũng chưa đề cập đến việc kê biên, xử lý đối với tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa cấp quyền sở hữu cho người phải THA (trừ trường hợp đối với quyền sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai). Do đó, việc xử lý tài sản hình thành trong tương lai chủ yếu là tài sản bảo đảm được tuyên trong các quyết định, bản án của Tòa án. Do chưa có quy định cụ thể nên cơ quan THADS lúng túng trong việc yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng trước rồi mới thực hiện bán tài sản hay là cứ thực hiện việc bán tài sản và đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua trúng đấu giá.
2. Về quy định hiệu lực thực tế của việc chuyển nhượng được Tòa án công nhận
Về nguyên tắc, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định; giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập; hết thời hiệu này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực (điểm đ khoản 1 và khoản 2 Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015).
Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định 02 trường hợp ngoại lệ của nguyên tắc trên, cụ thể là:
“1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Việc xác định một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch phụ thuộc vào từng loại nghĩa vụ cụ thể.
Tuy nhiên, tại điểm a khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định 33/2020/NĐ-CP) quy định: “Trường hợp có giao dịch về tài sản nhưng chưa hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng thì Chấp hành viên (CHV) tiến hành kê biên, xử lý tài sản theo quy định...”.
Như vậy, trường hợp này, khi có giao dịch về tài sản nhưng chưa chuyển quyền sở hữu, sử dụng thì CHV phải kê biên, xử lý tài sản. Tuy nhiên, quy định của Bộ Luật Dân sự thì có 02 trường hợp giao dịch về tài sản mặc dù có vi phạm về hình thức nhưng vẫn được Tòa án công nhận. Quy định như vậy gây khó khăn cho CHV trong quá trình xác minh quyền sở hữu tài sản của người phải THA hoặc trường hợp CHV đã kê biên, bán đấu giá thành tài sản thì Tòa án ra quyết định công nhận giao dịch chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản của đương sự.
3. Về việc xác định, phân chia, xử lý phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải THA trong khối tài sản chung để THA
Khoản 1 Điều 74 Luật THADS quy định cách thức xác định, phân chia tài sản chung để THA, thì khi kê biên tài sản THADS, trường hợp nếu chưa xác định được phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải THA trong khối tài sản chung để THA thì sẽ được giải quyết theo thứ tự sau: (1) CHV phải thông báo cho người phải THA và những người có quyền sở hữu chung đối với tài sản, quyền sử dụng đất biết để họ tự thỏa thuận phân chia tài sản chung hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự; (2) CHV thông báo cho người được THA có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải THA trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự ; (3) CHV yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải THA trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự. CHV xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án.
Quy định về trình tự, thủ tục như trên quá nhiều khâu, nhiều thủ tục, gây khó khăn trong việc thực hiện, cụ thể:
Thứ nhất, dù cơ quan THADS có làm đúng quy định: thông báo cho những người đồng sở hữu biết về việc kê biên tài sản để bảo đảm cho việc THA nhưng với tâm lí ngai kiện tụng, không muốn mất thời gian, tiền bạc, công sức cho việc kiện tụng nên người đồng sở hữu thường không thực hiện việc khởi kiện để xác định phần sở hữu của mình trong khối tài sản chung. Đặc biệt, họ thường có tâm lý bảo vệ quyền, lợi ích của người phải THA nên càng không khởi kiện để yêu cầu, dẫn đến việc THA bị kéo dài. Mặt khác, quy định hết thời hạn 30 ngày kể từ ngày được thông báo mà không có thỏa thuận hoặc không khởi kiện đến tòa án thì người được THA có quyền khởi kiện cũng khó mang lại hiệu quả như mong muốn bởi người được THA cũng có tâm lý ngại kiện tụng hoặc có tâm lý ỷ lại vì cho rằng mình không khởi kiện thì đã có chấp hành viên khởi kiện yêu cầu tòa án xác định phần sở hữu của người phải THA trong khối tài sản chung.
Thứ hai,  quy định khi các đương sự đã không yêu cầu Tòa án giải quyết theo hướng dẫn của CHV thì cũng không cung cấp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án; CHV không thể cung cấp các tài liệu, chứng cứ liên quan đến tài sản của đương sự dẫn đến Tòa án không có chứng cứ để đánh giá trong quá trình giải quyết theo yêu cầu của CHV. Đây là khó khăn, vướng mắc về thể chế và thực tiễn dẫn đến Tòa án có thụ lý nhưng không thể giải quyết đối với yêu cầu của CHV trong việc xác định quyền sở hữu của người phải THA trong khối tài sản chung theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Luật THADS.
Thứ ba, theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 33/2020/NĐ-CP) quy định: “Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của vợ, chồng thì CHV xác định phần sở hữu của vợ, chồng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình và thông báo cho vợ, chồng biết. Theo quy định tại Điều 35 và Điều 38 Luật Hôn nhân và gia đình thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận; việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân do vợ chồng thỏa thuận hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết. Tại khoản 4 Điều 213 Bộ luật Dân sự thì tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án. Như vậy, quy định tại điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định CHV xác định phần sở hữu của vợ, chồng, phần sở hữu, sử dụng của thành viên hộ gia đình đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình là không đúng với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Hôn nhân và gia đình và Điều 74 Luật Thi hành án dân sự. Trường hợp vợ, chồng không tự thỏa thuận phân chia tài sản chung, lựa chọn tài sản để THA thì thẩm quyền của CHV thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự là yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải THA trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự.
4. Về việc xử lý tài sản kê biên là quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng
Cơ quan THADS đang gặp khó khăn, vướng mắc trong việc kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc quyền sở hữu của người phải THA, cụ thể:
- Thời điểm CHV tiến hành kê biên quyền sử dụng đất ở cùng với đất nông nghiệp của người phải THA trước thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành. Thời điểm này quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn trong thời hạn sử dụng, nghĩa là quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn đảm bảo điều kiện tại Điều 110 Luật THADS. Vì tài sản kê biên bán không ai mua, cơ quan THA đã giảm giá nhiều lần. Tính đến nay quyền sử dụng đất nông nghiệp bị kê biên theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn sử dụng.
- Hiện tại, qua xác minh được biết người phải THA có tài sản là quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng thời hạn sử dụng đã hết.
Trong khi đó theo quy định tại khoản 3, Điều 210 Luật Đất đai quy định Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013. Ngoài ra tại khoản 2, Điều 74 Nghị định 43 hướng dẫn Luật đất đai quy định rằng: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Nếu căn cứ vào khoản 3 Điều 210 Luật đất đai và khoản 2 Điều 74 Nghị định 43 cơ quan THA có quyền kê biên xử lý tài sản của người phải THA và cơ quan có thẩm quyền phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ cho người mua được tài sản. Nhưng phòng tài nguyên môi trường lại căn cứ vào khoản 4 Điều 95 và Điều 188 có văn bản trả lời cho rằng đất này hết thời hạn sử dụng không thực hiện được việc chuyển nhượng, không giao dịch được cho nên cơ quan THA không thể kê biên xử lý được. Vì kê biên bán đấu giá không thể làm thủ tục sang tên cho người mua tài sản.
Qua hai trường hợp trên có thể thấy vướng mắc hiện nay là việc xử lý quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng. Luật Đất đai cũng như Luật THADS quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải còn trong thời hạn sử dụng. Cho nên nếu cơ quan THA kê biên xử lý quyền sử dụng đất nói trên, thì cơ quan tài nguyên môi trường cũng không làm thủ tục chuyển nhượng cho người mua tài sản. Phòng Tài nguyên môi trường yêu cầu người sử dụng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động về đất đai theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai. Vì việc đăng ký biến động về đất đai là bắt buộc khi có thay đổi về thời hạn sử dụng đất (điểm e, khoản 4, Điều 95); nếu đất đai đã hết thời hạn sử dụng mà người sử dụng đất không làm thủ tục đăng ký theo quy định của pháp luật thì cơ quan có thẩm quyền không cho phép thực hiện việc giao dịch có liên quan.
5. Về việc cấp giấy chứng nhận tài sản của vợ chồng được bản án tuyên
Liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đối với hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định THA của cơ quan THA, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền “đã được thi hành” thì được cấp giấy chứng nhận. Trên thực tế có một số Bản án, quyết định được Tòa án tuyên giao quyền sử dụng đất trong trường hợp chia tài sản chung vợ chồng, mặc dù tại quyết định, bản án xác định mỗi người đều đang tự quản lý, sử dụng phần tài sản được nhận, đồng thời tuyên rõ các bên đương sự có quyền đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục liên quan đến việc xác lập quyền sử dụng đối với tài sản. Tuy nhiên, một số địa phương chính quyền không thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi công dân có đề nghị với lý do quy định liên quan nội dung “đã được thi hành” nêu trên, cần phải có quyết định THA và kết quả THA giao tài sản của cơ quan THADS đối với tài sản. Trong khi đó, theo Điều 32 Luật THADS và khoản 5 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP thì trường hợp này cơ quan THADS không thuộc thẩm quyền thụ lý. Đây là vấn đề pháp luật chưa điều chỉnh đầy đủ, ảnh hưởng đến hiệu lực của Bản án cũng như quyền, lợi ích hợp pháp của công dân
6. Về việc kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người phải THA trong trường hợp chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Theo quy định tại Điều 110 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, CHV chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải THA thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Người phải THA chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.
Tuy nhiên văn phòng công chứng không chấp nhận việc công chứng đối với những trường hợp chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về công chứng. Dẫn đến việc trên thực tế nhiều tài sản được kê biên, xử lý nhưng sau khi đấu giá thành, người mua được tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng. Liên quan đến vướng mắc này trong một vụ việc cụ thể, Bộ Tư pháp đã tổ chức cuộc họp liên ngành trung ương với các Bộ, ngành liên quan, trên cơ sở đó, ban hành Thông báo kết luận cuộc họp theo hướng: căn cứ kết quả xác minh của cơ quan THADS, văn bản cung cấp thông tin, xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc tài sản đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thì tổ chức đấu giá, công chứng có đủ điều kiện để thực hiện thủ tục bán đấu giá, công chứng theo quy định. Đối với các trường hợp này, cơ quan THADS phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục THA, trước khi kê biên, xử lý tài sản cần có văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định rõ tài sản là quyền sử dụng đất đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 110 Luật THADS và pháp luật về đất đai.
Hoặc theo quy định, đối với trường hợp không thu hồi được giấy tờ đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản". Tuy nhiên, trên thực tế việc này gặp khó khăn do chưa có các quy định của pháp luật về đất đai hướng dẫn chi tiết việc cấp giấy chứng nhận.
Trong trường hợp này, cơ quan THADS cần báo cáo Ban chỉ đạo THADS cùng cấp để chỉ đạo các cơ quan chuyên môn thực hiện đúng quy định tại Điều 101 và 106 Luật THADS. Bởi lẽ, theo quy định tại Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”. Trong trường hợp này, Luật THADS được sửa đổi, bổ sung năm 2014 sau Luật Đất đai năm 2013. Do vậy, khi Luật Đất đai chưa quy định trong trong hợp nêu trên thì về nguyên tắc phải thực hiện theo quy định tại Luật THADS. Theo đó, khoản 4 Điều 106 Luật THADS quy định: “Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có hoặc không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ.”
Đồng thời, quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để THA được thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên & Môi trường. Theo quy định trên thì hồ sơ nộp phải có bản gốc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Tuy nhiên, nhằm tháo gỡ việc cơ quan THADS không thu hồi được bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi kê biên xử lý tài sản thì khoản 3 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 đã quy định: “sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 5 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 như sau: “b) Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp, trừ trường hợp thực hiện quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định THA của cơ quan THA đã có hiệu lực thi hành hoặc thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan THA mà không thu hồi được bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp”.
Gần đây nhất, tại Thông tư Số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì nêu rõ hơn, cụ thể: “5. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý nợ hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để THA; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, của nhóm người sử dụng đất, gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, trừ trường hợp thực hiện quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định THA của cơ quan THA đã có hiệu lực thi hành hoặc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan THA mà không thu hồi được bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Một trong các loại giấy tờ gồm: Biên bản hòa giải thành (trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi ranh giới thửa đất thì có thêm quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền) hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai theo quy định của pháp luật; văn bản bàn giao tài sản thế chấp theo thỏa thuận (nếu có) và văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng thế chấp có nội dung thỏa thuận về xử lý tài sản thế chấp; văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng góp vốn có nội dung thỏa thuận về xử lý tài sản góp vốn và văn bản bàn giao tài sản góp vốn theo thỏa thuận; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định THA của cơ quan THA đã được thi hành có nội dung xác định người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan THA đã được thi hành; hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong trường hợp chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất;
d) Trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức phải có văn bản chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức theo quy định của pháp luật; trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải có sổ hộ khẩu kèm theo; trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ và chồng phải có sổ hộ khẩu hoặc giấy chứng nhận kết hôn hoặc ly hôn kèm theo”.
Như vậy, cơ quan THADS cần thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 106 Luật THADS và khoản 2 Điều 28 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật THADS, khoản 5 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014, khoản 3 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017; Thông tư Số 09/2021/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên & Môi trường để đề nghị cơ quan quản lý cấp Giấy chứng nhận.
7. Về việc hoãn THA trong trường hợp tài sản để THA đã được Tòa án thụ lý để giải quyết theo quy định tại Điều 74, 75 Luật THADS
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 48 Luật THADS thì:
“1. Thủ trưởng cơ quan THADS ra quyết định hoãn THA trong trường hợp sau đây:
... d) Tài sản để THA đã được Tòa án thụ lý để giải quyết theo quy định tại Điều 74 và Điều 75 của Luật này; tài sản được kê biên theo Điều 90 của Luật này nhưng sau khi giảm giá theo quy định mà giá trị bằng hoặc thấp hơn chi phí và nghĩa vụ được bảo đảm”
Như vậy, theo quy định này thì về nguyên tắc, trường hợp tài sản để THA đã được Tòa án thụ lý để giải quyết theo quy định tại Điều 74 Luật THADS (xác định, phân chia, xử lý tài sản chung để THA) và Điều 75 Luật THADS (giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản THA), cơ quan THADS sẽ phải ra quyết định hoãn THA.
Hiện nay, cơ quan THADS gặp phải rất nhiều vướng mắc liên quan đến việc hoãn THA, bởi vì trên thực tế, có rất nhiều trường hợp đương sự cố tình chống đối, tạo ra các tranh chấp giả tạo (tranh chấp quyền thuê tài sản, cho mượn tài sản...) để trốn tránh nghĩa vụ, khiến cho việc THA bị gián đoạn, có những vụ việc kéo dài hàng chục năm. Theo đó, nếu Tòa án có thông báo thụ lý tranh chấp về tài sản THA theo quy định tại Điều 74, 75 Luật THADS mà cơ quan THADS không hoãn THA thì có khả năng bị cơ quan Viện kiểm sát kháng nghị, hoặc người phải THA khiếu nại, tố cáo.
Ngược lại, có những vụ việc sau khi nhận được thông báo thụ lý giải quyết tranh chấp của Tòa án, cơ quan THADS đã ra quyết định hoãn THA theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 48 Luật THADS nhưng Tòa án có thẩm quyền lại chậm đưa vụ việc ra xét xử trong một thời gian dài, khiến cho việc THA bị trì hoãn, kéo dài, dẫn tới khiếu nại, tố cáo của người được THA đối với cơ quan THADS về việc chậm tổ chức THA.