1. Hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng, việc chuyển nhượng.
Khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất thường có công trình trên đất, nhà xưởng... Tại thời điểm xác minh cần chú ý:
- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật quy định phải lập Hợp đồng được công chứng (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 ); khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định khi chuyển nhượng nhà ở phải lập Hợp đồng có công chứng. Theo quy định tại Điều 6 Luật Công chứng 2024 thì Hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu.
- Riêng đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng thì Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hiệu lực của việc chuyển nhượng kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai. Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc chuyển nhượng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký biến động, vào sổ địa chính để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Các quy định liên quan của BLDS năm 2015, Luật Công chứng và luật khác có liên quan cho thấy đã tạo nên sự thống nhất như sau: (1) quyền sử dụng đất được xác lập (lần đầu) từ thời điểm đăng ký[1], việc xác lập quyền sở hữu đối tài sản gắn liền với đất có hiệu lực từ thời điểm được quy định trong BLDS, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan; (2) thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực (đối với trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của luật[2], trường hợp các bên tự nguyện công chứng) hoặc thời điểm hợp đồng được giao kết (đối với trường hợp còn lại)[3]; (3) đối với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký là thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền[4]; (4) với các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký sẽ làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba[5].
2. Đối với đất nông nghiệp
Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã tháo gỡ vướng mắc khi cơ quan THADS thực hiện kê biên tài sản là quyền sử dụng đất nông nghiệp được thế chấp, được tuyên tại bản án, quyết định thi hành án để thu hồi nợ nhưng quá trình xử lý hết hạn sử dụng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai nêu trên thì cơ quan THADS được xử lý quyền sử dụng đất nông nghiệp đã hết hạn sử dụng.
 Đồng thời, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng không quy định điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải là cá nhân, tổ chức đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp như Luật Đất đai 2013. Mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, bao gồm: Tổ chức kinh tế và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi cơ quan THADS xử lý tài sản thi hành án là quyền sử dụng đất nông nghiệp (khoản 6, 7 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024).
Tuy nhiên, qua rà soát các điều luật khác của Luật Đất đai và các điều luật của Luật THADS (Điều 110 Luật THADS về quyền sử dụng đất bị kê biên, bán đấu giá) có thể thấy vẫn cần phải rà soát, đánh giá kỹ về vấn đề thời hạn của Quyền sử dụng đất nông nghiệp trước khi kê biên, xử lý. Thời điểm Chấp hành viên thực hiện việc kê biên đối với tài sản (không thuộc trường hợp bản án, quyết định của tòa án tuyên) thì vẫn phải đáp ứng quy định tại Điều 110 là “Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai” và còn trong thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai (sửa đổi) 2024.
Để hướng dẫn thống nhất việc áp dụng quy định này, Tổng cục THADS đã có Văn bản số 4528/TCTHADS-NV1 ngày 12/11/2024 hướng dẫn các cơ quan THADS địa phương, theo đó:
“- Cơ quan THADS kê biên, xử lý Quyền sử dụng đất nông nghiệp để thi hành án khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 110 Luật THADS và Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.
- Trường hợp đang kê biên, xử lý mà Quyền sử dụng đất nông nghiệp hết hạn sử dụng thì căn cứ khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai năm 2024, cơ quan THADS tiếp tục xử lý Quyền sử dụng đất nông nghiệp đó để thi hành án, người nhận Quyền sử dụng đất nông nghiệp được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật Đất đai năm 2024 mà không phải làm thủ tục gia hạn.”
3. Vấn đề xử lý tài sản trên đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
Khoản 1 Điều 46 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 quy định về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Khi kê biên tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, Chấp hành viên phải xác minh làm rõ về các điều kiện theo quy định tại Điều này[6].
Liên quan đến nội dung này, khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Để hướng dẫn thống nhất việc áp dụng quy định này, Tổng cục đã có Văn bản số 4528/TCTHADS-NV1 ngày 12/11/2024 hướng dẫn các cơ quan THADS địa phương, theo đó: “Căn cứ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai năm 2024, cơ quan THADS áp dụng các biện pháp đối với tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm để thi hành án khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai 2024.”
Về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (Khoản 1 Điều 46 Luật Đất đai năm 2024)
Như vậy, căn cứ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai năm 2024, cơ quan THADS áp dụng các biện pháp đối với tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm để thi hành án khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai 2024. Đồng thời, Điều 46 Luật Đất đai năm 2024 không quy định điều kiện của người mua tài sản gắn liền với đất thuê nhằm tạo ra sự linh hoạt trong việc tìm kiếm người mua. Do đó, khi thông báo bán đấu giá, cơ quan THADS lưu ý vấn đề này.
4. Việc tách thửa đất
- Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định chi tiết về nguyên tắc, điều kiện để thực hiện việc tách thửa. Tuy nhiên, trong quá trình THADS gặp khó khăn như sau: Các Dự án có sử dụng đất được các nhà đầu tư tách thành nhiều thửa đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Sau đó, do không trả được nợ, bản án, quyết định của Tòa án tuyên xử lý các giấy chứng nhận để bảo đảm thi hành án. Khi cơ quan THADS thực hiện thủ tục xử lý gặp khó khăn là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án không cho xử lý từng thửa đất.
Về vấn đề này, cần nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai theo hướng: “Việc tách thửa đất, hợp thửa đất không áp dụng đối với dự án bất động sản đã có quy hoạch”.
- Chưa có quy định chuyển tiếp đối với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 về việc đất không đủ diện tích tối thiểu để cấp giấy chứng nhận.
Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định “Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa”. Tuy nhiên, thực tế cơ quan THADS vẫn đang xử lý các các quyền sử dụng đất theo quyết định, bản án của Tòa án mà không đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định hiện hành, trong khi đó Luật chưa có quy định chuyển tiếp đối với việc thực hiện tách thửa theo bản án, quyết định của Tòa án đã có trước ngày 01/8/2024.
 Nội dung này, cần đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng: “Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của Tòa án có trước ngày 01 tháng 8 năm 2024”.
5. Kê biên quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng cho người thứ ba sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật
Để phù hợp hơn với quy định tại Điều 75 Luật THADS, đồng thời quy định rõ cách thức xử lý đối với các trường hợp người phải thi hành án cố tình thực hiện các giao dịch nhằm trốn tránh việc thi hành án, tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP ngày 17/3/2020 của Chính phủ (sửa khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015) đã quy định phương án xử lý đối với từng trường hợp, cụ thể như sau:
- Việc chuyển nhượng đã có hợp đồng được công chứng nhưng chưa sang tên quyền sử dụng. Trong trường hợp này, cơ quan THADS phải thực hiện thủ tục hủy nội dung đã công chứng để khi kê biên, bán đấu giá thì tổ chức hành nghề công chứng mới tiếp tục công chứng theo quy định.
- Việc chuyển nhượng đã hoàn thành việc đăng ký và sang tên quyền sử dụng cho người thứ ba. Trong trường hợp này, theo quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật THADS và khoản 11 Điều 1 Nghị định số 33/2020/NĐ-CP ngày 17/3/2020 của Chính phủ thì Chấp hành viên không kê biên tài sản mà yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.
6. Kê biên quyền sử dụng đất chênh lệch giữa giấy chứng nhận với kết quả đo đạc thực tế
Đối với tài sản là quyền sử dụng đất mà kết quả đo đạc xác định chênh lệch so với giấy chứng nhận đã được cấp thì Chấp hành viên cần xác minh làm rõ để xác định các vấn đề sau: Lý do chênh lệch, tình trạng pháp lý; các vấn đề phát sinh liên quan đến lý do chênh lệch (tranh chấp tứ cận hay không)…
Về lý do chênh lệch thì cần xác định được: Do số liệu đo đạc của cơ quan có thẩm quyền thời điểm cấp giấy, hoặc thời điểm thi hành án và ranh giới có thay đổi hay không, có tranh chấp hay không; do lấn chiếm trái phép (ranh giới không thay đổi); do nhận chuyển nhượng, tặng cho.
 Về biện pháp giải quyết: khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024.
Như vậy, đối với trường hợp này Chấp hành viên cần thực hiện xác minh kỹ, phối hợp với cơ quan quản lý đất đai bằng văn bản để xác định tài sản kê biên đúng, đủ: Đối với tài sản chênh lệch do kết quả đo đạc mà ranh giới không thay đổi, không có tranh chấp với các thửa liền kề thì Chấp hành viên kê biên theo diện tích thực tế; đối với trường hợp chênh lệch diện tích do lấn chiếm trái phép thì Chấp hành viên thông báo, tổ chức thoả thuận để kê biên theo diện tích đúng quy định pháp luật hoặc giải quyết tranh chấp thông qua Toà án; đối với diện tích chênh lệch mà do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho mà diện tích thực tế tăng thì tuỳ từng trường hợp người có quyền sử dụng đất có thể được xem xét cấp giấy quy định nêu trên.
7. Các vấn đề lưu ý khác khi kê biên quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024
- Luật Đất đai 2024 đã quy định đầy đủ, rõ hơn về điều kiện mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hiện nay, tại điểm b Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định đầy đủ, rõ hơn về điều kiện mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trong đó có điều kiện: “Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự”.
Do đó, khi cần ngăn ngặn việc tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án, Chấp hành viên tự mình hoặc theo yêu cầu của đương sự áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án. Đối với quyền sử dụng đất thì Chấp hành viên sẽ sử dụng biện pháp bảo đảm tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản (Điều 69 Luật THADS). Sau khi ra Quyết định áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, Chấp hành viên lưu ý phải gửi ngay cho cơ quan có thẩm quyền về đất đai để cơ quan có thẩm quyền về đất đai tạm dừng mọi sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.
- Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ về các điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trong đó tài sản để thi hành án khi có “quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự” kể cả chưa hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có) vẫn bị xử lý (điểm b khoản 1 Điều 46 Luật Đất đai năm 2024).
- Quy định rõ người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp: “Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự...” (điểm e khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai năm 2024).
- Quy định cụ thể, đầy đủ về thời hạn thực hiện việc đăng ký biến động trong trường hợp thi hành án là “tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá...” (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024).
- Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho người mua trúng đấu giá trong trường hợp kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng thuộc trường hợp được cấp.
Hiện nay, tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 làm rõ hơn khái niệm người sử dụng đất, trong đó bao gồm: “đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ...”. Đồng thời, bổ sung quy định liên quan đến THADS trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc loại này. Theo đó, Điều 246 Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi, bổ sung quy định khoản 4 Điều 106 Luật THADS “Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu thì cơ quan thi hành án có trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ hơn về người sử dụng đất sẽ bao gồm cả trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp mà chưa được Nhà nước cấp. Do đó, sau khi xử lý xong quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án, cơ quan THADS sẽ có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản thi hành án trong trường hợp này.
- Về việc không thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án trong quá trình kê biên, xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án
Để rõ hơn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua trúng đấu giá tài sản thi hành án, người nhận tài sản thi hành án trong trường hợp người phải thi hành án không giao nộp bản gốc Giấy chứng nhận, Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể:
Việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án đã được thi hành hoặc văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án về việc thi hành bản án, quyết định theo quy định của pháp luật, trong đó có nội dung yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp thu hồi giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại khoản 2 và 5 Điều này mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp.
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này thực hiện việc cấp lại giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật sau khi thu hồi giấy chứng nhận.
Đồng thời, Điều 246 Luật Đất đai năm 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 106 Luật THADS quy định về cách thức thực hiện như sau: “Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận mà không thu hồi được giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan thi hành án có trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận đã cấp và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, đối với trường hợp xử lý quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà người phải thi hành án không giao nộp bản chính giấy chứng nhận thì sau khi kê biên, xử lý xong tài sản, cơ quan THADS có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho người phải thi hành án trước đó. Trên cơ sở đề nghị của cơ quan THADS thì cơ quan có thẩm quyền về đất đai sẽ thu hồi hoặc hủy và cấp Giấy chứng nhận cho người mua trúng đấu giá, người nhận tài sản thi hành án.
 

---