Theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên đương sự trong lĩnh vực kinh doanh thương mại ngày 18/3/2013 của Tòa án nhân dân huyện BĐ thì bà Nguyễn Thị H đã thỏa thuận với Ngân hàng SG với nội dung: bà H sẽ thanh toán số tiền 3 tỷ đồng cho Ngân hàng chậm nhất đến ngày 30/5/2013; đến thời hạn thanh toán, bà H không thanh toán đầy đủ số tiền vay thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất thuộc quyền sở hữu của bà H.
Đến thời hạn thanh toán bà H vẫn không thực hiện cam kết trả nợ nên Ngân hàng đã làm đơn yêu cầu thi hành án; ngày 01/7/2013 Chi cục Thi hành án dân sự huyện BĐ đã ra quyết định thi hành án với nội dung: buộc bà H phải trả nợ cho Ngân hàng số tiền 3 tỷ đồng; tài sản đảm bảo thi hành án cho khoản vay là quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất thuộc quyền sở hữu của bà H đã thế chấp nói trên. Quá trình thi hành vụ việc, Chi cục Thi hành án dân sự huyện BĐ đã xác minh được biết quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất thuộc quyền sở hữu của bà H đang do ông Nguyễn Văn S quản lý, sử dụng, giữa bà H và ông S có thỏa thuận riêng về việc sử dụng này.
Do bà H không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ nên Chi cục Thi hành án dân sự huyện BĐ đã áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất ngày 01/02/2014, sau đó ký kết hợp đồng với Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản để bán đấu giá theo quy định pháp luật. Đến tháng 8/2014 tài sản đảm bảo thi hành án nói trên đã bán đấu giá thành, Chi cục Thi hành án dân sự huyện BĐ đã thông báo cho ông S tự nguyện chuyển đi nơi khác để giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá. Mặc dù được gia hạn nhiều lần, nhưng ông S vẫn không tự nguyện chuyển đi nơi khác, mặt khác còn chống đối cho rằng đây là tài sản của mình. Chi cục Thi hành án dân sự huyện BĐ đã giải thích, hướng dẫn cho ông S khởi kiện ra Tòa án nhân dân để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình nhưng ông S không thực hiện quyền khởi kiện.
Trước tình hình đó, Chi cục Thi hành án dân sự huyện BĐ đã căn cứ Điều 115 và Điều 117 Luật Thi hành án dân sự quy định về cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất và cưỡng chế giao nhà, tiến hành xây dựng kế hoạch và tổ chức cưỡng chế giao tài sản cho người mua tài sản bán đấu giá.
Quá trình xây dựng kế hoạch cưỡng chế và chuẩn bị tổ chức cưỡng chế giao tài sản cho người trúng đầu giá, có ý kiến cho rằng khi tổ chức cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất, cơ quan thi hành án dân sự đồng thời phải cưỡng chế ông S ra khỏi nhà và đất nói trên để có tài sản “sạch” (tức cưỡng chế ông S ra khỏi nhà vào ngày 01/02/2014), khi bán đấu giá thành cơ quan thi hành án dân sự chỉ việc tổ chức giao tài sản cho người mua. Về vấn đề này xin được trao đổi thêm trên cơ sở quy định của pháp luật và thực tiễn công tác thi hành án dân sự khi cơ quan thi hành án dân sự áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất, qua đó có thể thấy được tính nhân văn của pháp luật nước ta.
Điều 112 Luật Thi hành án dân sự quy định:
“Điều 112. Tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên
1. Trường hợp diện tích đất đã kê biên đang do người phải thi hành án quản lý, khai thác, sử dụng thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên cho người đó.
Trường hợp diện tích đất đã kê biên đang do tổ chức hoặc cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng thì tạm giao cho tổ chức, cá nhân đó.
2. Trường hợp người phải thi hành án hoặc tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều này không nhận thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên cho tổ chức, cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng. Trường hợp không có tổ chức, cá nhân nào nhận thì cơ quan Thi hành án dân sự tiến hành ngay việc định giá và bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
3. …
4. Trong thời hạn tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên, người được tạm giao không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất; không được sử dụng đất trái mục đích.”
Như vậy theo quy định của pháp luật, sau khi cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất Chấp hành viên sẽ giao cho người hiện đang quản lý, khai thác, sử dụng được tiếp tục quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất đã kê biên. Trường hợp người đang quản lý, khai thác, sử dụng từ chối nhận thì Chấp hành viên giao cho người khác. Đối với tài sản gắn liền với đất như nhà ở và các công trình xây dựng khác, cây cối …. Luật Thi hành án dân sự không quy định vấn đề giao quản lý, sử dụng sau khi cơ quan thi hành án dân sự cưỡng chế kê biên.
Cũng cần phân biệt về quy định cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất trong thi hành án dân sự khác so với Nhà nước tổ chức cưỡng chế hành chính khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại các Điều 61, Điều 62 và Điều 64 Luật Đất đai năm 2013. Khi thực hiện các mục đích trên, theo Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước sẽ tiến hành lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt trước đó nhiều năm, có phương án và thực hiện đền bù, tái định cư cho nhân dân vùng giải tỏa. Trường hợp người dân khu vực này vẫn kiên quyết chống đối thì Nhà nước sẽ tổ chức cưỡng chế hành chính để có “đất sạch” trước khi triển khai dự án về quốc phòng, an ninh, kinh tế và xã hội. Như vậy, cùng là cưỡng chế nhưng đối với cưỡng chế trong thi hành án dân sự được thực hiện trên cơ sở bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án, quyết định cưỡng chế kê biên của cơ quan thi hành án dân sự nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức cụ thể; đối với cưỡng chế hành chính về đất đai được thực hiện trên cơ sở quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, đối tượng được hướng đến là lợi ích quốc gia, cộng đồng xã hội.
Về cơ sở thực tiễn, để đảm bảo tính đồng bộ, hiệu quả trong công tác quản lý tài sản và thống nhất với quy định về tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất tại Điều 112 Luật Thi hành án dân sự, thông thường Chấp hành viên sẽ giao cho người hiện đang quản lý, khai thác, sử dụng được tiếp tục quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất đã kê biên. Người được giao này có thể là người phải thi hành án, người thân của người phải thi hành án hoặc người được người phải thi hành án cho ở nhờ, cho thuê ở …
Sau khi bán đấu giá thành, cơ quan thi hành án dân sự sẽ thông báo cho người được giao quản lý, sử dụng tài sản biết để chuyển đi nơi khác trước khi tổ chức giao tài sản cho người mua trúng đấu giá. Khoảng thời gian từ khi cơ quan thi hành án dân sự tổ chức cưỡng chế kê biên đến khi giao tài sản cho người mua trúng đầu giá phụ thuộc vào quá trình bán đấu giá tài sản thi hành án, thông thường khoảng thời gian này kéo dài hơn 6 tháng, đặc biệt có những vụ việc kéo dài hơn 2 năm trải qua nhiều lần giảm giá mới bán đấu giá thành. Như vậy, những người được Chấp hành viên giao quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất bị kê biên có khoảng thời gian khá dài để tạo lập nơi ở mới trước khi chuyển đi. Như vậy, quy định của Luật Thi hành án dân sự sẽ tránh được trường hợp những người này lâm cảnh “màn trời chiếu đất” đột ngột nếu buộc phải chuyển đi tại thời điểm cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất như ý kiến được nêu ra ở trên.
Ngoài ra quy định trên, Luật Thi hành án dân sự còn quy định trường hợp cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xét thấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được thi hành án, Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm.
Với những quy định hiện nay, có thể thấy rằng pháp luật và thực tiễn về thi hành án dân sự đã thể hiện tính nhân văn sâu sắc của pháp luật nước ta đối với người phải thi hành án, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan khi cơ quan thi hành án dân sự tổ chức cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất.  Qua đó cũng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người được thi hành án, người mua được tài sản bán đấu giá thành và trên hết góp phần bảo vệ công lý, thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật.
Đinh Phạm Văn Minh - Cục Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Bình