Trong các hợp đồng mua bán, giao dịch về tài sản thì việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro là những vấn đề vô cùng quan trọng, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch. Vấn đề này được Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định khá cụ thể. Theo đó, Điều 168 Bộ luật Dân sự (BLDS) quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác"; Điều 439 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản: "Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó. Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán". Về thời điểm chịu rủi ro, Điều 440 quy định: "Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản được giao cho bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán kể từ khi nhận tài sản, nếu không có thoả thuận khác. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thoả thuận khác."

Như vậy có thể nói, về nguyên tắc theo quy định của BLDS thì thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro thông thường là đồng nhất, tức bên bán chịu rủi ro cho đến khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro kể từ khi nhận tài sản. Nếu đối tượng của hợp đồng là bất động sản, tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, nếu các bên không có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên trên thực tế khi áp dụng các quy định của BLDS nêu trên để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu và trách nhiệm chịu rủi ro trong một số trường hợp gặp nhiều vướng mắt do sự thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật hiện hành.

Trường hợp thứ nhất, ông Nguyễn Văn A có một chiếc xe gắn máy, sau một thời gian sử dụng ông bán lại cho ông Trần Văn B, giấy mua bán xe đã được UBND phường nơi ông A sinh sống chức thực theo quy định tại Thông tư số 12/2008/TT-BCA-C11 ngày 20/8/2008 của Bộ Công an quy định về việc tổ chức đăng ký, cấp biển số phương tiện giao thông cơ giới đường bộ. Tuy nhiên sau khi mua xe, ông B không đi làm thủ tục sang tên theo quy định mà vẫn giữ giấy đăng ký xe mang tên ông A để sử dụng, vì ông B cho rằng nếu bị Cảnh sát giao thông kiểm tra giấy đăng ký xe thì chỉ cần xuất trình giấy đăng ký và bảo rằng xe mượn sẽ không hề xử phạt, mặc khác làm thủ tục sang tên rất mất thời gian nên ông không đi làm. Sau đó ông B điều khiển xe gây ra tai nạn giao thông. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì xe gắn máy là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Vì vậy đối chiếu với các quy định nêu trên, khi ông B gây ra tai nạn xe máy này về phương diện pháp lý vẫn còn thuộc quyền sở hữu của ông A (vì chưa hoàn thành thủ tục đăng ký) nên ông A phải có trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại với vai trò là chủ sở hữu phương tiện theo quy định của BLDS mặc dù ông A là người hoàn toàn không có lỗi trong việc ông B gây ra tai nạn.

Trường hợp thứ hai, ông M thoả thuận bán cho bà N một căn nhà và vườn rộng 1.000 m² ở vị trí gần bờ sông với giá 800 triệu đồng. Bà N trả trước 600 triệu, 200 triệu còn lại sẽ trả sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Hợp đồng mua bán đã được công chứng vào ngày 15/8/2010 và theo thoả thuận bà N có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì đêm 18/8/2010, sau một trận mưa lớn, bờ sông bị sạt lỡ cuốn trôi gần 200 m² đất của khu vườn này. Bà N đề nghị ông M giảm 200 triệu đồng còn lại để khấu trừ vào số diện tích đất vườn đã bị cuốn trôi. Ông M không đồng ý, ông cho rằng hợp đồng đã được công chứng và có hiệu lực. Tại khoản 5, Điều 93 của Luật Nhà ở quy định "Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua...kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân". Bà M thì bảo rằng Luật Nhà ở chỉ quy định về phần nhà, còn phần đất thì khác. Đất là bất động sản và thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu, vì vậy theo quy định tại Điều 168, Điều 439 và Điều 440 của Bộ Luật dân sự thì tính đến đêm 18/8/2010 quyền sở hữu đối với đất vẫn chưa chuyển dịch sang cho bà vì chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu (theo quy định tại Điều 439), điều đó cũng đồng nghĩa với việc ông M phải chịu rủi ro khi vườn bị sạt lỡ vì thủ tục đăng ký chưa hoàn thành (theo quy định tại Điều 440).

Qua các trường hợp nêu trên có thể nhận thấy: Thứ nhất, đối với những giao dịch dân sự liên quan đến nhóm tài sản là bất động sản, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nếu người mua không thực hiện hoặc kéo dài việc đăng ký quyền sở hữu thì "nguy cơ" người bán phải chịu rủi ro là rất cao. Thứ hai, là đối tượng của hợp đồng (nhà gắn liền với đất) nhưng khi hợp đồng đã có hiệu lực thì việc xác địch chủ sở hữu của nhà và đất lại không đồng nhất với nhau, phần nhà đã chuyển dịch quyền sở hữu sang cho bên mua nhưng phần đất thì vẫn còn sở hữu của bên bán nếu chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Từ những bất cập nêu trên, thiết nghĩ trong thời gian đến Bộ Công an cần sớm sửa đổi các quy định hiện hành theo hướng khi cơ quan có thẩm quyền chứng thực vào giấy tờ mua bán, tặng cho phương tiện cơ giới thì đồng thời tiến hành thủ tục thu hồi giấy đăng ký đã cấp trước đó. Điều đó sẽ bắt buộc người mua nếu muốn sử dụng thì phải tiến hành thủ tục sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày làm giấy tờ mua bán, cho tặng xe theo quy định tại Thông tư số 01/2007/TT-BCA-C11, đồng thời sẽ đảm bảo yêu cầu về quản lý phương tiện cơ giới, loại trừ được trách nhiệm chịu rủi ro của người đã bán xe, nhất là tình trạng xe đã bán nhưng người mua không tiến hành sang tên đang diễn ra phổ biến như hiện nay. Sửa đổi Bộ luật dân sự và quy định của các văn bản pháp luật có liên quan phần xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro đối với nhóm tài sản là bất động sản, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo hướng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro sẽ chuyển giao từ người bán sang người mua kể từ thời điểm hợp đồng hoặc giấy tờ mua bán, tặng cho được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác./.

                                                                                             Cao Nguyên