1.Một số lưu ý khi hủy kết quả bán đấu giá tài sản thi hành án
Việc hủy kết quả đấu giá tài sản thi hành án được quy định tại Điều 72 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Điều 102 Luật THADS; Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ( được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 33/2020/NĐ-CP).
Theo quy định tại Điều 102 Luật THADS về hủy kết quả bán đấu giá tài sản thi hành án, việc hủy kết quả bán đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản; trường hợp kết quả bán đấu giá tài sản bị hủy thì việc xử lý tài sản để thi hành án được thực hiện theo quy định của Luật THADS.
Người mua được tài sản bán đấu giá, Chấp hành viên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, nếu có căn cứ chứng minh có vi phạm trong quá trình bán đấu giá tài sản.
Việc xử lý hậu quả và bồi thường thiệt hại do kết quả bán đấu giá tài sản bị hủy được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 72 Luật đấu giá tài sản năm 2016 ( Luật Đấu giá tài sản) thì kết quả đấu giá tài sản bị hủy trong các trường hợp sau đây:
Một là: Theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và người trúng đấu giá về việc hủy kết quả đấu giá tài sản hoặc giữa người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá về việc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trừ trường hợp gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức;
Hai là: Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự trong trường hợp người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 của Luật Đấu giá tài sản[1];
Ba là: Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản bị hủy bỏ theo quy định tại khoản 6 Điều 33 của Luật Đấu giá tài sản;
Bốn là:  Người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá trong quá trình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản
Năm là: Theo quyết định của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong trường hợp đấu giá tài sản nhà nước khi có một trong các căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 33[2] của Luật Đấu giá tài sản.
Theo đó, khi hủy kết quả đấu giá tài sản thi hành án, có thể thấy một số nội dung cơ bản sau đây:
Thứ nhất, về hình thức hủy kết quả bán đấu giá: pháp luật về THADS cũng như pháp luật về đấu giá tài sản đã ghi nhận hai hình thức hủy kết quả bán đấu giá tài sản để thi hành án, theo đó kết quả đấu giá tài sản sẽ bị hủy khi:
(i) Theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và người trúng đấu giá...
(ii) Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tòa án tuyên vô hiệu hoặc hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản bị hủy bỏ;
Thứ hai, về chủ thể thực hiện quyền khởi kiện: người mua được tài sản bán đấu giá, Chấp hành viên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, nếu có căn cứ chứng minh có vi phạm trong quá trình bán đấu giá tài sản.
Thứ ba, về quyền của chủ thể đơn phương hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản: Theo quy định tại khoản 6 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản thì: Người có tài sản đấu giá có quyền hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản khi có một trong các căn cứ sau đây:
- Tổ chức không có chức năng hoạt động đấu giá tài sản mà tiến hành cuộc đấu giá hoặc cá nhân không phải là đấu giá viên mà điều hành cuộc đấu giá, trừ trường hợp cuộc đấu giá do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện;
-Tổ chức đấu giá tài sản cố tình cho phép người không đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật tham gia đấu giá và trúng đấu giá;
- Tổ chức đấu giá tài sản có một trong các hành vi: không thực hiện việc niêm yết đấu giá tài sản; không thông báo công khai việc đấu giá tài sản; thực hiện không đúng quy định về bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá; cản trở, hạn chế người tham gia đấu giá đăng ký tham gia đấu giá;
-Tổ chức đấu giá tài sản thông đồng, móc nối với người tham gia đấu giá trong quá trình tổ chức đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;
- Tổ chức đấu giá tài sản tổ chức cuộc đấu giá không đúng quy định về hình thức đấu giá, phương thức đấu giá theo Quy chế cuộc đấu giá dẫn đến làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.
2. Hủy kết quả đấu giá theo thỏa thuận.
 
Khoản 1 Điều 72 Luật Đấu giá tài sản quy định: Theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và người trúng đấu giá về việc hủy kết quả đấu giá tài sản hoặc giữa người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá về việc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá....
Như vậy, trong trường hợp bán tài sản để thi hành án, kết quả bán đấu giá tài sản sẽ được hủy theo thỏa thuận giữa 03 chủ thể là: Chấp hành viên cơ quan THADS, tổ chức bán đấu giá tài sản và người trúng đấu giá. Tuy nhiên, việc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chỉ cần được thực hiện bởi Chấp hành viên cơ quan THADS và người trúng đấu giá.
Mặc dù không Luật THADS không quy định cụ thể về nguyên tắc thỏa thuận trong trường hợp này nhưng việc giao kết hợp đồng đấu giá về bản chất là một hợp đồng dân sự, do đó việc thỏa thuận hủy kết quả đấu giá cũng phải đáp ứng các quy định chung về các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định  trong Bộ luật Dân sự[3], đó là:  Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.  Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
 Ngoài ra, theo quy định tại khoản 6 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản thì Chấp hành viên cơ quan THADS có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản khi có căn cứ xác định tổ chức đấu giá vi phạm các quy định của Luật Đấu giá tài sản.
Theo quy định của Luật Đấu giá tài sản thì việc hủy kết quả bán đấu giá không cần có sự tham gia của người phải thi hành án. Tuy nhiên, việc hủy kết quả bán đấu giá sẽ ảnh hưởng đến quá trình tổ chức thi hành án (như: phải tiến hành đấu giá lại tài sản, việc thi hành án bị kéo dài...), quyền của người được thi hành án, người phải thi hành án. Do đó, Chấp hành viên cần lưu ý các quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong quá trình thỏa thuận việc hủy kết quả bán đấu giá.
Đối với các trường hợp hủy kết quả bán đấu giá theo thỏa thuận, cần lưu ý những nội dung sau:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản thì kết quả đấu giá tài sản là căn cứ để các bên ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Do đó, cần phân biệt rõ các trường hợp hủy kết quả bán đấu giá để xác định chủ thể tham gia thỏa thuận cho phù hợp.
Thứ nhất, thỏa thuận hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá:
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 46 của Luật Đấu giá tài sản thì: “ Người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá quy định tại khoản 3 Điều 44[4] của Luật này hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá quy định tại Điều 51[5] của Luật này. Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Như vậy, việc thỏa thuận hủy kết quả bán đấu giá chỉ được thực hiện từ thời điểm Đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, các bên đã ký biên bản đấu giá theo quy định tại Điều 44 Luật Đấu giá tài sản cho đến khi ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
Trong trường hợp này, thành phần tham gia thỏa thuận hủy kết quả đấu giá bao gồm:  Người có tài sản đấu giá (Chấp hành viên được phân công tổ chức vụ việc có tài sản bán đấu giá); Tổ chức đấu giá tài sản; Người trúng đấu giá.
Thứ hai, thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
Trong trường hợp này, các bên thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã được ký kết. Việc thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có thể xảy ra khi đã quá thời hạn nhưng người mua trúng đấu giá không nộp tiền hoặc cơ quan THADS vẫn không thực hiện được việc giao tài sản theo đúng thời hạn đã ghi trong hợp đồng; tài sản đã bán đấu giá thành không còn hoặc bị hư hỏng, giảm giá trị đáng kể hoặc quá trình kê biên, định giá tài sản có vi phạm dẫn đến việc không thể giao tài sản hoặc nếu giao sẽ phát sinh hậu quả nghiêm trọng không thể khắc phục được... 
Khi thực hiện việc thỏa thuận hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cũng như hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, Chấp hành viên cần lập biên bản với đầy đủ nội dung và chữ ký của các bên tham gia. Đặc biệt cần lưu ý đến các nghĩa vụ phát sinh, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên và bên thứ ba có liên quan cũng như hạn chế đến mức tối đa việc làm phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
3. Hậu quả pháp lý khi hủy kết quả đấu giá tài sản
Điều 73 Luật đấu giá tài sản đã quy định về hậu quả pháp lý khi hủy kết quả đấu giá tài sản. Theo đó trường hợp hủy kết quả đấu giá tài sản theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 72 của Luật Đấu giá tài sản thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Điều 73 Luật Đấu giá tài sản không quy định hậu quả pháp lý đối với trường hợp các bên thỏa thuận hủy kết quả đấu giá( khoản 1 Điều 72 Luật Đấu giá).
*Việc xử lý số tiền đặt trước trong các trường hợp hủy kết quả đấu giá:
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015:  Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
            Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Về xử lý tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá, khoản 5 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản quy định:
“Trường hợp trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xử lý tiền đặt cọc thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Theo đó, có thể thấy việc xử lý tiền đặt cọc đối với mỗi trường hợp lại khác nhau.
(i) Đối với việc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
Đối với trường hợp người mua trúng đấu giá không thực hiện ký hợp đồng mua bán tài sản thì Chấp hành viên yêu cầu tổ chức đấu giá chuyển số tiền đặt trước vào tài khoản cơ quan THADS để xử lý theo quy định ( Khoản 5 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định: Trường hợp sau khi phiên đấu giá kết thúc mà người trúng đấu giá tài sản từ chối mua hoặc đã ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá nhưng chưa thanh toán thêm bất kỳ khoản tiền nào thì sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản, khoản tiền đặt trước thuộc về ngân sách nhà nước và được sử dụng để thanh toán lãi suất chậm thi hành án, tạm ứng chi phí bồi thường Nhà nước, bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác. Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá không thực hiện đầy đủ hoặc không đúng hạn nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng thì tiền thanh toán mua tài sản đấu giá được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá và quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản. Cơ quan thi hành án dân sự tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật).
(ii) Đối với việc hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
Khoản 2 Điều 46 Luật Đấu giá quy định: Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Như vậy, thành phần tham gia thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá gồm: Chấp hành viên, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá (nếu họ có tham gia ký kết hợp đồng mua bán tài sản) điều này cũng phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 102 Luật THADS.
Tuy nhiên, trong trường hợp theo quy định pháp luật đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản phải công chứng thì khi thực hiện thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cũng phải có sự tham gia của tổ chức hành nghề công chứng đã chứng thực hợp đồng.
Tùy vào căn cứ pháp lý mà Chấp hành viên cần đưa ra các thỏa thuận liên quan đến việc hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cho phù hợp để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự. Khi thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, các bên cần lưu ý giải quyết triệt để những nội dung sau:
Một là: Xử lý tiền đặt trước và lãi phát sinh nếu có.
Hai là: Xử lý số tiền mà người phải thi hành án đã nộp để mua tài sản và lãi phát sinh nếu có.
Ba là: Xử lý bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng (nếu có).
Lưu ý: khoản tiền đặt trước sẽ thuộc về cơ quan thi hành án theo quy định tại khoản 5 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản và khoản 5 Điều 27 của Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ( được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 33/2020/NĐ-CP) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của THADS nếu người mua trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán.
Ngoài ra, Chấp hành viên cần lưu ý quyết định giải quyết khiếu nại của cơ quan THADS chỉ là căn cứ để xác định trách nhiệm trong việc để xảy ra vi phạm (nếu có) và làm căn cứ để các bên thỏa thuận việc bồi thường thiệt hại (nếu có). Việc hủy kết quả bán đấu giá hoặc hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải dựa trên sự thỏa thuận của các bên hoặc phán quyết của Tòa án chứ không phải là quyết định giải quyết khiếu nại của cơ quan THADS[6].
4.Một số đề xuất liên quan:
Để đảm bảo hiệu quả việc thỏa thuận hủy kết quả bán đấu giá, hủy giao kết hợp đồng và hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, cần lưu ý một số vấn đề sau:
Thứ nhất, khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản phải tuân thủ đầy đủ các quy định về hình thức hợp đồng (ví dụ: tiêu đề của hợp đồng, các bên tham gia ký kết hợp đồng ...). Về nội dung hợp đồng đòi hỏi phải thỏa thuận kỹ các điều khoản, nhất là các điều khoản về thời hạn thực hiện hợp đồng hoặc điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng (ví dụ: trường hợp người mua trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì cơ quan THADS có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Hoặc phải thỏa thuận rõ trường hợp một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì giải quyết tiền đặt trước như thế nào, đối với hợp đồng đã thực hiện việc công chứng, chứng thực thì giải quyết như thế nào ...).
Thứ hai, cơ quan THADS tham gia hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản và hợp đồng mua bán tài sản với tư cách là chủ thể của quan hệ dân sự. Do đó, đòi hỏi các cơ quan THADS cũng phải tuân thủ nghiêm các điều khoản trong hợp đồng. Trong trường hợp vì lý do không thể giao tài sản cho người mua trúng đấu giá đúng thời hạn ghi trong hợp đồng thì các bên cũng cần đàm phán và gia hạn hợp đồng, tránh nguy cơ khiếu nại, tố cáo phát sinh.
Thứ ba, trường hợp các bên thỏa thuận việc hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì trên cơ sở thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, Chấp hành viên yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thực hiện việc công chứng hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014.
Hủy kết quả đấu giá thi hành án là một trong những thủ tục khá phức tạp và liên quan đến nhiều quy định pháp lý khác nhau, do đó ngoài các quy định pháp luật về THADS, chấp hành viên cần nắm vững các quy định pháp luật liên quan để áp dụng, đảm bảo việc thi hành án hiệu quả, đúng pháp luật.
ThS. Hoàng Thị Thanh Hoa
Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phú Xuyên, Hà Nội

---