Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố Dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) báo cáo Quốc hội, Dự thảo sửa đổi khá nhiều quy định, trong đó có thay đổi thời hạn tổ chức tín dụng được nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay, cụ thể:
“Điều 134. Kinh doanh bất động sản.
Tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp sau đây:
1. Mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dụng.
2. Cho thuê một phần trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết, thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng.
3. Nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay. Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 142 của Luật này.”
Điều 142 quy định dự thảo quy định: “Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được mua, đầu tư vào tài sản cố định phục vụ trực tiếp cho hoạt động theo nguyên tắc: Giá trị còn lại của tài sản cố định không quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ ghi trên sổ sách kế toán đối với ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô; không quá 100% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ ghi trên sổ sách kế toán đối với quỹ tín dụng nhân dân; và không quá 50% vốn được cấp và quỹ dự trữ bổ sung vốn được cấp ghi trên sổ sách kế toán đối với chi nhánh ngân hàng nước ngoài”.
Tuy nhiên, Luật Các tổ chức tín dụng hiện hành và dự thảo sửa đổi chưa làm rõ được khái niệm "nắm giữ bất động sản" là như thế nào, có được nhận tài sản do cơ quan THADS xử lý thu hồi nợ xấu hay chỉ trong trường hợp tổ chức tín dụng chủ động xử lý (kể từ ngày có quyết định xử lý tài sản bảo đảm) theo quy định của pháp luật về xử lý nợ xấu. Mặt khác, theo quy định có thể hiểu khái niệm nắm giữ bất động sản (như nhận bàn giao/thu giữ bất động sản từ khách hàng/bên bảo đảm/bên thứ ba/cơ quan có thẩm quyền để xử lý thu hồi nợ) nhưng chưa thực hiện việc đăng ký biến động sang tên cho tổ chức tín dụng.
Liên quan đến vấn đề này, khoản 2 Điều 104 Luật THADS quy định: “Từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.” Như vậy, đối với các vụ việc thi hành án mà tổ chức tín dụng là người được thi hành án thì có được nhận tài sản để trừ vào tiền được thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án hay không. Tổ chức tín dụng có được áp dụng quy định của Luật Các tổ chức tín dụng để nắm giữ tài sản trong trường hợp cơ quan thi hành án dân sự xử lý hay không thì chưa có quy định cụ thể, thực tế cho thấy tổ chức tín dụng nắm giữ bất động sản trong trường hợp này cũng khó thực hiện được việc kinh doanh bất động sản do về pháp lý bất động sản chưa được chuyển quyền sở hữu cho tổ chức tín dụng nên tổ chức tín dụng chưa có đầy đủ quyền sở hữu để kinh doanh, khai thác trong thời gian nắm giữ. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự trường hợp người được thi hành án nhận tài sản để trừ vào tiền được thi hành án thì cơ quan THADS sẽ ra quyết định giao tài sản cho người được thi hành án để làm thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản đó cho người được thi hành án. Như vậy, đối chiếu các quy định hiện hành của pháp luật về THADS và tín dụng ngân hàng thì TCTD không được nhận tài sản theo quy định tại Điều 104 Luật THADS. Đây là bất cập trong quá trình tổ chức thi hành án vì các tổ chức tín dụng có quyền nắm giữ tài sản để xử lý và quá trình nắm giữ trong một số trường hợp các tổ chức tín dụng còn được quyền khai thác, sử dụng tài sản trong thời gian chờ xử lý với mục đích chủ yếu là để thu hồi, tận thu nợ đối với khách hàng mà không phải là với mục đích kinh doanh bất động sản (theo quy định tại khoản 2 Điều 53 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ), cụ thể:
“2. Trong thời gian chờ xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm được khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm hoặc cho phép bên bảo đảm hoặc ủy quyền cho người thứ ba khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm theo đúng tính năng và công dụng của tài sản. Việc cho phép, ủy quyền hoặc xử lý hoa lợi, lợi tức phát sinh từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm phải được lập thành văn bản.
3. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm được dùng để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm cho bên nhận bảo đảm sau khi trừ các chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài sản.”
Do đó, trong quá trình hoàn thiện thể chế về thi hành án dân sự cũng như tín dụng ngân hàng cần nghiên cứu để hoàn thiện phù hợp theo hướng: cho phép các tổ chức tín dụng nắm giữ tài sản (nhận tài sản của người phải thi hành án) do cơ quan THADS xử lý thu hồi nợ xấu để bán, chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm kể từ ngày tổ chức tín dụng có quyết định xử lý tài sản bảo đảm. Đồng thời, cũng cần có quy định trong trường hợp này, cơ quan THADS chỉ ra quyết định giao tài sản cho tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự mà không phải chịu trách nhiệm về việc hoàn thiện thủ tục sang tên cho người nhận tài sản trừ vào tiền được thi hành án. Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng đối với bất động sản khi TCTD nhận tài sản là bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng.

Đậu Thị Hiền, Vụ Nghiệp vụ 1