1. Về việc xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ quy định tại Bộ luật dân sự 2005, Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005, thì việc xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong từng trường hợp cụ thể có sự khác nhau.

1.1. Đối với quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 688, Điều 692 Bộ luật Dân sự; Điều 46 Luật Đất đai và Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Như vậy, trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

1.2. Đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở:

Điều 168 Bộ luật dân sự về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản tại khoản 1 quy định “việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”. Tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định “bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”.

Do vậy, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở tùy từng trường hợp có khác nhau như sau:

- Đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, thì quyền sở hữu nhà ở được xác lập (chuyển cho) bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.

- Đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở, thì quyền sở hữu nhà ở được xác lập (chuyển cho) bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở, thì quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho người nhận thừa kế nhà ở kể từ thời điểm mở thừa kế.

b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở (kể cả chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư) và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất:

Khoản 1 Luật Nhà ở quy định rõ “Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Do đó, có thể nói quy định tại Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất không mâu thuẫn nhau.  Khi chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự về nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản đó, thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp này được xác lập cho người nhận chuyển quyền kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

2. Về việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để bảo đảm thi hành án

Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật liên quan có quy định về thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác nhau, nên khi xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để bảo đảm thi hành án, cơ quan thi hành án còn phải căn cứ pháp luật về thi hành án dân sự để thực hiện.

Tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân tối cao và Viện Kiểm sát nhân dân tối cao quy định: “kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên hướng dẫn đương sự thực hiện việc khởi kiện tại Toà án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo mà không có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án xử lý tài sản để thi hành án”.

Như vậy, đối với quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người phải thi hành án đã được xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người khác thông qua hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của pháp luật trước khi có bản án, quyết định sơ thẩm và việc đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đã được thực hiện như nêu trên, mặc dù người nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, thì cơ quan thi hành án không kê biên, xử lý để đảm bảo thi hành án, trừ trường hợp đương sự có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Trường hợp người phải thi hành án đã thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người khác sau khi có bản án, quyết định sơ thẩm nhưng chưa thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản theo quy định thì Chấp hành viên vẫn có quyền kê biên, xử lý để đảm bảo thi hành án.

Lê Anh Tuấn