Xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm?
18:00 15/04/2018
Các doanh nghiệp nói chung hiện nay đang có đóng góp rất lớn đối với nền kinh tế quốc dân, tạo công ăn việc làm cho một số lượng không nhỏ người lao động. Trong bối cảnh hiện nay, Đảng và Nhà nước đã có những chủ trương lớn nhằm thu hút đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước, thể hiện ở việc hoàn thiện thể chế, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, hỗ trợ tối đa các doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm.
Bên cạnh những doanh nghiệp làm ăn có lãi, còn có những doanh nghiệp không những không hoạt động hiệu quả mà lại còn làm xấu môi trường đầu tư, làm ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế. Hệ quả tất yếu của những doanh nghiệp loại này là vướng phải nợ nần không có khả năng thanh toán hoặc dẫn đến phải giải thể, phá sản doanh nghiệp.
Nội dung:
Trong công tác thi hành án dân sự hiện nay, những vụ việc có liên quan đến người phải thi hành án là các doanh nghiệp tương đối lớn cả về số lượng việc cũng như giá trị phải thi hành, điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả hoạt động của các cơ quan thi hành án dân sự.
Trong thực tiễn hiện nay, việc tổ chức thi hành án đối với những doanh nghiệp không còn hoạt động sản xuất, kinh doanh gặp rất nhiều khó khăn, không phải ở việc doanh nghiệp đó không còn tiền trên tài khoản, không có tài sản khác mà là ở chính các quy định của pháp luật có liên quan như Luật đất đai, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư,…
Trong phạm vi bài viết, xin nêu và phân tích một trường hợp thực tế tại đơn vị để các đồng chí, đồng nghiệp cùng nghiên cứu, thảo luận.
Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự giữa:
Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam.
Bị đơn: Công ty TNHH Thu Hà
Đại diện theo pháp luật: ông Vũ Văn Hát
Nội dung thỏa thuận:
“ Tính đến hết ngày 07/6/2017, công ty TNHH Thu Hà còn nợ và có nghĩa vụ phải trả Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam số tiền: 3.396.394.000 đồng.
Trong đó:
+ Nợ gốc: 2.225.100.000 đồng.
+ Nợ lãi trong hạn: 787.036.000 đồng.
+ Nợ lãi quá hạn: 384.258.000 đồng.
….”
Tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ vay của Công ty TNHH Thu Hà theo Hợp đồng thế chấp gồm:
+ Vật kiến trúc trên đất: 01 nhà điều hành, nhà hàng kiêm cơ sở kinh doanh vật tư thiết bị cơ khí, nhà kho, nhà bảo vệ, sân đường nội bộ, tường rào và toàn bộ vật kiến trúc, các công trình phụ trợ được xây dựng trên diện tích 2.885 m2 đất thuê; số thửa đất 122, tờ bản đồ số 09, mặt đường quốc lộ 5 thuộc thôn PX, xã TH, huyện KT”.
Tại biên bản định giá tài sản thế chấp trước khi thế chấp xác định và mô tả cụ thể vật kiến trúc trên đất như sau:
“ + Nhà điều hành, nhà hàng 02 tầng, diện tích sàn xây dựng 250 m2 (16,5 m x 15 m), kiểu văn phòng, 02 tầng kiên cố.
+ Nhà xưởng diện tích sàn xây dựng 300 m2 (10m x 30m).
+ Nhà kho diện tích sàn xây dựng 210 m2.
+ Nhà bảo vệ diện tích sàn xây dựng 15 m2.
+ Nhà để xe diện tích sàn xây dựng 80 m2.
+ Bể chứa nước sạch, trạm biến áp, công trình phụ: diện tích sàn xây dựng 70 m2.
+ Sân đường nội bộ, cây xanh: sân xung quanh nhà điều hành, lối đi; diện tích 2.026 m2, nền bê tông láng xi măng.
(Các tài sản trên gọi chung là tài sản trên đất)
Các bên thống nhất định giá tài sản làm căn cứ cho vay như sau:
1. San nền, kè chắn cát, tường rào, cổng, nhà bảo vệ: 894.428.135 đồng.
2. Xây dựng nhà xưởng, nhà kho kinh doanh vật tư: 1.598.322.604 đồng.
3. Nhà điều hành, nhà hàng: 2.460.112.524 đồng.
Tổng giá trị tài sản đánh giá là 4.952.863.263 đồng.
Sau khi thụ lý đơn yêu cầu thi hành án của Ngân hàng, Chi cục Thi hành án dân sự đã ban hành quyết định thi hành án và phân công Chấp hành viên tổ chức thi hành.
Qua xác minh điều kiện thi hành án cũng như xem xét các tài liệu do Ngân hàng cung cấp, thấy rằng, Công ty TNHH Thu Hà là chủ sở hữu và đang quản lý, sử dụng các tài sản:
Thứ nhất, các tài sản trên đất theo đúng mô tả tại biên bản định giá tài sản của Ngân hàng.
Thứ hai, quyền sử dụng diện tích đất 2.885 m2 đất tại thửa số 122, tờ bản đồ số 09, vị trí tại mặt đường quốc lộ 5 đoạn qua thôn PX, xã TH, huyện KT. Hình thức sử dụng đất là đất thuê trả tiền hàng năm, thời hạn sử dụng đến ngày 04/12/2032 (đã được UBND huyện KT cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ngày 08/01/2008 đối với cá nhân ông Vũ Văn Hát).
Ngoài ra, Công ty TNHH Thu Hà cũng như cá nhân ông Vũ Văn Hát không còn bất kỳ tài sản nào khác.
Quá trình tổ chức thi hành án, Công ty TNHH Thu Hà không có phương án và cũng không còn khả năng thanh toán trả nợ, thời hạn tự nguyện thi hành cũng đã hết nên Chấp hành viên xác định phải áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản của Công ty TNHH Thu Hà để thi hành án. Tuy nhiên, khi xác định những tài sản nào thuộc diện có thể kê biên, xử lý thấy rằng có những vấn đề chưa rõ ràng. Cụ thể như sau:
Trước tiên, cần hiểu rõ rằng trong Hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam và ông Vũ Văn Hát chỉ xác định ông Vũ Văn Hát thế chấp tài sản gồm các công trình kiến trúc như nhà điều hành, nhà hàng kiêm cơ sở kinh doanh vật tư thiết bị cơ khí, nhà kho, nhà bảo vệ, sân đường nội bộ, tường rào và các công trình phụ trợ khác mà không bao gồm quyền sử dụng diện tích đất 2.885 m2 bởi lẽ, theo quy định tại khoản 2 Điều 179 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất như sau:
“ 2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.”
Trong trường hợp này, cá nhân ông Vũ Văn Hát được thuê đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm nên ngoài các quyền, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo Điều 166, Điều 170, ông Hát chỉ có các quyền bán, để thừa kế, tặng cho, cho thuê, thế chấp đối với những tài sản gắn liền trên đất mà không được thực hiện các hoạt động nói trên đối với quyền sử dụng đất thuê.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 110 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014:
“ Điều 110. Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án:
1. Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Đối chiếu với các quy định nêu trên, có thể khẳng định rằng, quyền sử dụng diện tích đất 2.885 m2, Chấp hành viên không thể xử lý để thi hành án vì quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không được chuyển quyền sử dụng theo Luật đất đai năm 2013, cũng chính vì vậy, Ngân hàng cũng không thể nhận thế chấp đối với diện tích đất này.
Như vậy, Chấp hành viên chỉ có thể xử lý những tài sản gắn liền trên đất thuê của ông Vũ Văn Hát để thi hành nghĩa vụ của Công ty TNHH Thu Hà, bao gồm những tài sản đã được liệt kê, mô tả trong hợp đồng thế chấp.
Sau khi đã xác định được phạm vi tài sản được kê biên, xử lý để thi hành án thì lại thấy rằng có một số phương án như sau:
Phương án thứ nhất, Chấp hành viên chỉ kê biên các tài sản trên đất.
Sau khi kê biên, Chấp hành viên tiến hành các thủ tục cần thiết để đưa ra bán đấu giá, trong nội dung thông báo bán đấu giá cũng cần nêu rõ người tham gia mua tài sản kê biên phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 189 Luật đất đai 2013 và đồng thời có quyền được thuê đất trong thời gian còn lại của hợp đồng thuê đất theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 179 của Luật.
Người mua tài sản chỉ phải trả tiền đối với giá trị của những tài sản nêu trên và làm thủ tục thuê lại đất của Nhà nước theo đúng quy định.
Nếu thực hiện theo phương án này, người mua tài sản khi làm thủ tục thuê đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm tính toán giá trị đầu tư san lấp tạo mặt bằng ban đầu của ông Hát (gọi là giá trị mặt bằng) và buộc người mua phải có trách nhiệm thanh toán lại cho ông Hát, số tiền ông Hát được nhận lại là sau khi đã trừ các nghĩa vụ như tiền nợ thuế, tiền thuê đất,….
Tuy nhiên, nếu số tiền bán các tài sản trên đất thu được không đủ chi phí cưỡng chế và nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên lại tiếp tục xử lý đối với số tiền ông Hát được nhận lại (nếu có), điều này làm mất rất nhiều thời gian, công sức, hơn nữa nếu ông Hát không hợp tác thì lại vô cùng khó khăn khi thực hiện.
Phương án thứ hai, ngoài việc kê biên những tài sản trên đất như đã nêu ở trên, Chấp hành viên phải tính toán giá trị mặt bằng. Bởi lẽ đó là chi phí đã đầu tư và thuộc quyền sở hữu của ông Vũ Văn Hát cần phải được giá trị hóa để đảm bảo quyền lợi của bản thân ông Hát.
Theo phương án này, người mua bên cạnh việc phải trả tiền giá trị của những tài sản trên đất thì còn phải thanh toán cả tiền giá trị mặt bằng. Như vậy, so với phương án thứ nhất, người mua sẽ phải trả một số tiền lớn hơn rất nhiều.
Toàn bộ số tiền thu được (bao gồm tiền bán tài sản, tiền giá trị mặt bằng) do cơ quan thi hành án quản lý và thực hiện việc chi trả theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khi người mua tài sản làm thủ tục thuê đất lại gặp phải khó khăn vì Công ty TNHH Thu Hà còn nợ tiền thuê đất nên chưa thể cho người mua thuê lại. Điều này dễ dẫn đến khiếu nại, thắc mắc của người mua tài sản vì có sự xung đột trong việc giải quyết quyền lợi của họ với nghĩa vụ của Công ty TNHH Thu Hà.
Quan điểm của tác giả:
Từ hai phương án đã nêu, có thể thấy rằng, để xử lý một cách triệt để, đúng quy định của pháp luật trong vụ việc này là vấn đề không dễ, bởi lẽ giữa thủ tục thi hành án dân sự và thủ tục hành chính của các cơ quan nhà nước có phần chồng lấn lẫn nhau. Trên cơ sở những quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, căn cứ vào tình hình thực tế, bản thân tác giả có quan điểm giải quyết như sau:
Một là, đối với tài sản trên đất là các công trình kiến trúc đã thế chấp thì việc kê biên, xử lý là hoàn toàn đúng, không cần bàn cãi.
Hai là, trước khi kê biên, xử lý tài sản trên đất cần thiết phải tính toán một cách hợp giá trị mặt bằng đối với Công ty TNHH Thu Hà để đảm bảo quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp, căn cứ để tính toán dựa vào hóa đơn, chứng từ do Công ty TNHH Thu Hà cung cấp, mặt khác, trong biên bản định giá tài sản của Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam lập trước khi cho vay cũng đã thể hiện giá trị đối với khoản này.
Khi đã xác định được giá trị mặt bằng của ông Vũ Văn Hát, Chấp hành viên cũng cần xác minh ngay tiền thuê đất ông Hát có trách nhiệm phải trả Nhà nước đến thời điểm này (trong Hợp đồng thuê đất giữa UBND huyện KT và ông Vũ Văn Hát đã xác định tiền thuê đất được trừ dần vào tiền đền bù và chi phí san lấp mặt bằng) để làm căn cứ xử lý:
+ Nếu giá trị mặt bằng thấp hơn hoặc ngang bằng với tiền thuê đất thì Chấp hành viên có văn bản thông báo cho UBND huyện KT biết. Khi kê biên, sẽ không đưa vào nội dung kê biên giá trị mặt bằng, nhưng phải có trong nội dung thông báo bán đấu giá là “người mua bên cạnh việc đấu giá những tài sản là công trình kiến trúc đã kê biên, khi trúng đấu giá còn phải nộp số tiền giá trị mặt bằng vào Nhà nước”.
Khi có người trúng đấu giá, cơ quan thi hành án chỉ thu số tiền bán tài sản trên đất để thanh toán theo quy định của pháp luật mà không quản lý hay thanh toán tiền giá trị mặt bằng. Việc thu, nộp tiền giá trị mặt bằng, theo dõi tiền thuê đất còn thiếu (nếu có) do UBND huyện KT thực hiện.
+ Nếu giá trị mặt bằng lớn hơn tiền thuê đất thì ngoài việc kê biên tài sản trên đất, Chấp hành viên cần kê biên cả phần giá trị chênh lệch giữa giá trị mặt bằng với tiền thuê đất và thông báo bán đấu giá cần nêu rõ “người mua được tham gia đấu giá tài sản đối với giá trị tài sản trên đất và giá trị mặt bằng (sau khi đã trừ tiền thuê đất), khi trúng đấu giá, phải nộp tiền tương đương với tiền thuê đất đã xác định vào Nhà nước”.
Tổng số tiền bán đấu giá thu được sẽ bao gồm tiền đấu giá tài sản trên đất, tiền giá trị mặt bằng sau khi trừ tiền thuê đất và sẽ được dùng để thanh toán nghĩa vụ của Công ty TNHH Thu Hà theo đúng quy định của pháp luật.
Giải quyết theo quan điểm của tác giả sẽ đảm bảo xử lý triệt để toàn bộ tài sản của người phải thi hành án để thực hiện nghĩa vụ dân sự của họ, tránh ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, giảm thiểu khiếu nại xảy ra. Bên cạnh đó cũng xác định được đúng trách nhiệm, chức năng, nhiệm vụ của cơ quan thi hành án dân sự với cơ quan hành chính Nhà nước có thẩm quyền trong việc cho thuê đất đối với người mua được tài sản trên đất, góp phần minh bạch hóa hoạt động quản lý đất đai, thu hút đầu tư và tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh.
Trên đây là bài phân tích một trường hợp thực tế tại đơn vị, tác giả rất mong nhận được sự trao đổi, thảo luận của các đồng chí, đồng nghiệp để thống nhất nhận thức, thực hiện một cách có hiệu quả, đúng pháp luật.
Mọi sự trao đổi, góp ý gửi về Cổng Thông tin điện tử Thi hành án dân sự và địa chỉ hòm thư điện tử: tunglt.hdg@moj.gov.vn.
Lương Thanh Tùng
Chi cục THADS huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương
Bên cạnh những doanh nghiệp làm ăn có lãi, còn có những doanh nghiệp không những không hoạt động hiệu quả mà lại còn làm xấu môi trường đầu tư, làm ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế. Hệ quả tất yếu của những doanh nghiệp loại này là vướng phải nợ nần không có khả năng thanh toán hoặc dẫn đến phải giải thể, phá sản doanh nghiệp.
Nội dung:
Trong công tác thi hành án dân sự hiện nay, những vụ việc có liên quan đến người phải thi hành án là các doanh nghiệp tương đối lớn cả về số lượng việc cũng như giá trị phải thi hành, điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả hoạt động của các cơ quan thi hành án dân sự.
Trong thực tiễn hiện nay, việc tổ chức thi hành án đối với những doanh nghiệp không còn hoạt động sản xuất, kinh doanh gặp rất nhiều khó khăn, không phải ở việc doanh nghiệp đó không còn tiền trên tài khoản, không có tài sản khác mà là ở chính các quy định của pháp luật có liên quan như Luật đất đai, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư,…
Trong phạm vi bài viết, xin nêu và phân tích một trường hợp thực tế tại đơn vị để các đồng chí, đồng nghiệp cùng nghiên cứu, thảo luận.
Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự giữa:
Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam.
Bị đơn: Công ty TNHH Thu Hà
Đại diện theo pháp luật: ông Vũ Văn Hát
Nội dung thỏa thuận:
“ Tính đến hết ngày 07/6/2017, công ty TNHH Thu Hà còn nợ và có nghĩa vụ phải trả Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam số tiền: 3.396.394.000 đồng.
Trong đó:
+ Nợ gốc: 2.225.100.000 đồng.
+ Nợ lãi trong hạn: 787.036.000 đồng.
+ Nợ lãi quá hạn: 384.258.000 đồng.
….”
Tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ vay của Công ty TNHH Thu Hà theo Hợp đồng thế chấp gồm:
+ Vật kiến trúc trên đất: 01 nhà điều hành, nhà hàng kiêm cơ sở kinh doanh vật tư thiết bị cơ khí, nhà kho, nhà bảo vệ, sân đường nội bộ, tường rào và toàn bộ vật kiến trúc, các công trình phụ trợ được xây dựng trên diện tích 2.885 m2 đất thuê; số thửa đất 122, tờ bản đồ số 09, mặt đường quốc lộ 5 thuộc thôn PX, xã TH, huyện KT”.
Tại biên bản định giá tài sản thế chấp trước khi thế chấp xác định và mô tả cụ thể vật kiến trúc trên đất như sau:
“ + Nhà điều hành, nhà hàng 02 tầng, diện tích sàn xây dựng 250 m2 (16,5 m x 15 m), kiểu văn phòng, 02 tầng kiên cố.
+ Nhà xưởng diện tích sàn xây dựng 300 m2 (10m x 30m).
+ Nhà kho diện tích sàn xây dựng 210 m2.
+ Nhà bảo vệ diện tích sàn xây dựng 15 m2.
+ Nhà để xe diện tích sàn xây dựng 80 m2.
+ Bể chứa nước sạch, trạm biến áp, công trình phụ: diện tích sàn xây dựng 70 m2.
+ Sân đường nội bộ, cây xanh: sân xung quanh nhà điều hành, lối đi; diện tích 2.026 m2, nền bê tông láng xi măng.
(Các tài sản trên gọi chung là tài sản trên đất)
Các bên thống nhất định giá tài sản làm căn cứ cho vay như sau:
1. San nền, kè chắn cát, tường rào, cổng, nhà bảo vệ: 894.428.135 đồng.
2. Xây dựng nhà xưởng, nhà kho kinh doanh vật tư: 1.598.322.604 đồng.
3. Nhà điều hành, nhà hàng: 2.460.112.524 đồng.
Tổng giá trị tài sản đánh giá là 4.952.863.263 đồng.
Sau khi thụ lý đơn yêu cầu thi hành án của Ngân hàng, Chi cục Thi hành án dân sự đã ban hành quyết định thi hành án và phân công Chấp hành viên tổ chức thi hành.
Qua xác minh điều kiện thi hành án cũng như xem xét các tài liệu do Ngân hàng cung cấp, thấy rằng, Công ty TNHH Thu Hà là chủ sở hữu và đang quản lý, sử dụng các tài sản:
Thứ nhất, các tài sản trên đất theo đúng mô tả tại biên bản định giá tài sản của Ngân hàng.
Thứ hai, quyền sử dụng diện tích đất 2.885 m2 đất tại thửa số 122, tờ bản đồ số 09, vị trí tại mặt đường quốc lộ 5 đoạn qua thôn PX, xã TH, huyện KT. Hình thức sử dụng đất là đất thuê trả tiền hàng năm, thời hạn sử dụng đến ngày 04/12/2032 (đã được UBND huyện KT cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ngày 08/01/2008 đối với cá nhân ông Vũ Văn Hát).
Ngoài ra, Công ty TNHH Thu Hà cũng như cá nhân ông Vũ Văn Hát không còn bất kỳ tài sản nào khác.
Quá trình tổ chức thi hành án, Công ty TNHH Thu Hà không có phương án và cũng không còn khả năng thanh toán trả nợ, thời hạn tự nguyện thi hành cũng đã hết nên Chấp hành viên xác định phải áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản của Công ty TNHH Thu Hà để thi hành án. Tuy nhiên, khi xác định những tài sản nào thuộc diện có thể kê biên, xử lý thấy rằng có những vấn đề chưa rõ ràng. Cụ thể như sau:
Trước tiên, cần hiểu rõ rằng trong Hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam và ông Vũ Văn Hát chỉ xác định ông Vũ Văn Hát thế chấp tài sản gồm các công trình kiến trúc như nhà điều hành, nhà hàng kiêm cơ sở kinh doanh vật tư thiết bị cơ khí, nhà kho, nhà bảo vệ, sân đường nội bộ, tường rào và các công trình phụ trợ khác mà không bao gồm quyền sử dụng diện tích đất 2.885 m2 bởi lẽ, theo quy định tại khoản 2 Điều 179 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất như sau:
“ 2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.”
Trong trường hợp này, cá nhân ông Vũ Văn Hát được thuê đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm nên ngoài các quyền, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo Điều 166, Điều 170, ông Hát chỉ có các quyền bán, để thừa kế, tặng cho, cho thuê, thế chấp đối với những tài sản gắn liền trên đất mà không được thực hiện các hoạt động nói trên đối với quyền sử dụng đất thuê.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 110 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014:
“ Điều 110. Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án:
1. Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Đối chiếu với các quy định nêu trên, có thể khẳng định rằng, quyền sử dụng diện tích đất 2.885 m2, Chấp hành viên không thể xử lý để thi hành án vì quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không được chuyển quyền sử dụng theo Luật đất đai năm 2013, cũng chính vì vậy, Ngân hàng cũng không thể nhận thế chấp đối với diện tích đất này.
Như vậy, Chấp hành viên chỉ có thể xử lý những tài sản gắn liền trên đất thuê của ông Vũ Văn Hát để thi hành nghĩa vụ của Công ty TNHH Thu Hà, bao gồm những tài sản đã được liệt kê, mô tả trong hợp đồng thế chấp.
Sau khi đã xác định được phạm vi tài sản được kê biên, xử lý để thi hành án thì lại thấy rằng có một số phương án như sau:
Phương án thứ nhất, Chấp hành viên chỉ kê biên các tài sản trên đất.
Sau khi kê biên, Chấp hành viên tiến hành các thủ tục cần thiết để đưa ra bán đấu giá, trong nội dung thông báo bán đấu giá cũng cần nêu rõ người tham gia mua tài sản kê biên phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 189 Luật đất đai 2013 và đồng thời có quyền được thuê đất trong thời gian còn lại của hợp đồng thuê đất theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 179 của Luật.
Người mua tài sản chỉ phải trả tiền đối với giá trị của những tài sản nêu trên và làm thủ tục thuê lại đất của Nhà nước theo đúng quy định.
Nếu thực hiện theo phương án này, người mua tài sản khi làm thủ tục thuê đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm tính toán giá trị đầu tư san lấp tạo mặt bằng ban đầu của ông Hát (gọi là giá trị mặt bằng) và buộc người mua phải có trách nhiệm thanh toán lại cho ông Hát, số tiền ông Hát được nhận lại là sau khi đã trừ các nghĩa vụ như tiền nợ thuế, tiền thuê đất,….
Tuy nhiên, nếu số tiền bán các tài sản trên đất thu được không đủ chi phí cưỡng chế và nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên lại tiếp tục xử lý đối với số tiền ông Hát được nhận lại (nếu có), điều này làm mất rất nhiều thời gian, công sức, hơn nữa nếu ông Hát không hợp tác thì lại vô cùng khó khăn khi thực hiện.
Phương án thứ hai, ngoài việc kê biên những tài sản trên đất như đã nêu ở trên, Chấp hành viên phải tính toán giá trị mặt bằng. Bởi lẽ đó là chi phí đã đầu tư và thuộc quyền sở hữu của ông Vũ Văn Hát cần phải được giá trị hóa để đảm bảo quyền lợi của bản thân ông Hát.
Theo phương án này, người mua bên cạnh việc phải trả tiền giá trị của những tài sản trên đất thì còn phải thanh toán cả tiền giá trị mặt bằng. Như vậy, so với phương án thứ nhất, người mua sẽ phải trả một số tiền lớn hơn rất nhiều.
Toàn bộ số tiền thu được (bao gồm tiền bán tài sản, tiền giá trị mặt bằng) do cơ quan thi hành án quản lý và thực hiện việc chi trả theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khi người mua tài sản làm thủ tục thuê đất lại gặp phải khó khăn vì Công ty TNHH Thu Hà còn nợ tiền thuê đất nên chưa thể cho người mua thuê lại. Điều này dễ dẫn đến khiếu nại, thắc mắc của người mua tài sản vì có sự xung đột trong việc giải quyết quyền lợi của họ với nghĩa vụ của Công ty TNHH Thu Hà.
Quan điểm của tác giả:
Từ hai phương án đã nêu, có thể thấy rằng, để xử lý một cách triệt để, đúng quy định của pháp luật trong vụ việc này là vấn đề không dễ, bởi lẽ giữa thủ tục thi hành án dân sự và thủ tục hành chính của các cơ quan nhà nước có phần chồng lấn lẫn nhau. Trên cơ sở những quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, căn cứ vào tình hình thực tế, bản thân tác giả có quan điểm giải quyết như sau:
Một là, đối với tài sản trên đất là các công trình kiến trúc đã thế chấp thì việc kê biên, xử lý là hoàn toàn đúng, không cần bàn cãi.
Hai là, trước khi kê biên, xử lý tài sản trên đất cần thiết phải tính toán một cách hợp giá trị mặt bằng đối với Công ty TNHH Thu Hà để đảm bảo quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp, căn cứ để tính toán dựa vào hóa đơn, chứng từ do Công ty TNHH Thu Hà cung cấp, mặt khác, trong biên bản định giá tài sản của Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam lập trước khi cho vay cũng đã thể hiện giá trị đối với khoản này.
Khi đã xác định được giá trị mặt bằng của ông Vũ Văn Hát, Chấp hành viên cũng cần xác minh ngay tiền thuê đất ông Hát có trách nhiệm phải trả Nhà nước đến thời điểm này (trong Hợp đồng thuê đất giữa UBND huyện KT và ông Vũ Văn Hát đã xác định tiền thuê đất được trừ dần vào tiền đền bù và chi phí san lấp mặt bằng) để làm căn cứ xử lý:
+ Nếu giá trị mặt bằng thấp hơn hoặc ngang bằng với tiền thuê đất thì Chấp hành viên có văn bản thông báo cho UBND huyện KT biết. Khi kê biên, sẽ không đưa vào nội dung kê biên giá trị mặt bằng, nhưng phải có trong nội dung thông báo bán đấu giá là “người mua bên cạnh việc đấu giá những tài sản là công trình kiến trúc đã kê biên, khi trúng đấu giá còn phải nộp số tiền giá trị mặt bằng vào Nhà nước”.
Khi có người trúng đấu giá, cơ quan thi hành án chỉ thu số tiền bán tài sản trên đất để thanh toán theo quy định của pháp luật mà không quản lý hay thanh toán tiền giá trị mặt bằng. Việc thu, nộp tiền giá trị mặt bằng, theo dõi tiền thuê đất còn thiếu (nếu có) do UBND huyện KT thực hiện.
+ Nếu giá trị mặt bằng lớn hơn tiền thuê đất thì ngoài việc kê biên tài sản trên đất, Chấp hành viên cần kê biên cả phần giá trị chênh lệch giữa giá trị mặt bằng với tiền thuê đất và thông báo bán đấu giá cần nêu rõ “người mua được tham gia đấu giá tài sản đối với giá trị tài sản trên đất và giá trị mặt bằng (sau khi đã trừ tiền thuê đất), khi trúng đấu giá, phải nộp tiền tương đương với tiền thuê đất đã xác định vào Nhà nước”.
Tổng số tiền bán đấu giá thu được sẽ bao gồm tiền đấu giá tài sản trên đất, tiền giá trị mặt bằng sau khi trừ tiền thuê đất và sẽ được dùng để thanh toán nghĩa vụ của Công ty TNHH Thu Hà theo đúng quy định của pháp luật.
Giải quyết theo quan điểm của tác giả sẽ đảm bảo xử lý triệt để toàn bộ tài sản của người phải thi hành án để thực hiện nghĩa vụ dân sự của họ, tránh ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, giảm thiểu khiếu nại xảy ra. Bên cạnh đó cũng xác định được đúng trách nhiệm, chức năng, nhiệm vụ của cơ quan thi hành án dân sự với cơ quan hành chính Nhà nước có thẩm quyền trong việc cho thuê đất đối với người mua được tài sản trên đất, góp phần minh bạch hóa hoạt động quản lý đất đai, thu hút đầu tư và tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh.
Trên đây là bài phân tích một trường hợp thực tế tại đơn vị, tác giả rất mong nhận được sự trao đổi, thảo luận của các đồng chí, đồng nghiệp để thống nhất nhận thức, thực hiện một cách có hiệu quả, đúng pháp luật.
Mọi sự trao đổi, góp ý gửi về Cổng Thông tin điện tử Thi hành án dân sự và địa chỉ hòm thư điện tử: tunglt.hdg@moj.gov.vn.
Lương Thanh Tùng
Chi cục THADS huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương
Địa chỉ: 60 Trần Phú, Ba Đình, Hà Nội.
Điện thoại: 02432 444 269 - fax: 02432 444 214.
Email: banbientapthads@moj.gov.vn