Trong thực tế, một số cơ quan thi hành án dân sự phản ánh có những vụ việc sau hơn chục lần giảm giá và bán đấu giá nhưng vẫn không có người tham gia đấu giá, trả giá và tài sản đưa ra bán đấu giá vẫn còn có giá trị lớn hơn nhiều lần chi phí cưỡng chế thi hành án và người được thi hành án chính là người đã nhận thế chấp tài sản được đưa ra bán đấu giá (ví dụ: tài sản mà người phải thi hành án thế chấp để vay tiền ngân hàng), thì theo quy định vẫn phải tiếp tục giảm giá tài sản để bán đấu giá, dẫn đến việc thi hành án bị kéo dài, có vụ việc tồn đến hơn ba năm chưa bán được tài sản làm ảnh hưởng đến kết quả hoàn thành chỉ tiêu, nhiệm vụ công tác được giao. Do đó, một số địa phương đã đề nghị có biện pháp tháo gỡ để tránh ảnh hưỏng đến kết quả hoàn thành chỉ tiêu thi hành án.
Theo quy định tại Điều 104, LuậtThi hành án dân sự thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của tổ chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành, Chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì Chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.
Khoản 3 Điều 104 cũng quy định trường hợp người được thi hành án không đồng ý nhận tài sản để thi hành án thì Chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Nếu giá trị tài sản đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án vẫn không nhận để trừ vào số tiền được thi hành án thì tài sản được giao lại cho người phải thi hành án quản lý, sử dụng. Người phải thi hành án không được đưa tài sản này tham gia các giao dịch dân sự cho đến khi họ thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án.
Vấn đề đặt ra là sự giảm giá bán quá nhiều lần và chỉ dừng lại khi giá trị tài sản được giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí đã bỏ ra trong quá trình cưỡng chế, kê biên, bán đấu giá như vậy có phải là một biện pháp hữu hiệu hay không?
Ví dụ: Quyết định thi hành án số 25/QĐ-CTHADS buộc Công ty TNHH A do ông Nguyễn Văn T làm giám đốc phải trả cho Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh D số tiền 7 tỷ đồng, có tài sản bảo lãnh là quyền sử dụng đất diện tích đất 300 m2, tờ bản đồ số 05, thửa đất 16 của hộ bà Trần Thị K. Cơ quanThi hành án dân sự đã kê biên, tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá tài sản của hộ bà Trần Thị K. Giá khởi điểm bán đấu giá là 7 tỷ đồng nhưng không có người đăng ký mua. Sau 10 lần giảm giá, giá trị còn lại làm giá khởi điểm tiếp tục bán đấu giá là 5.542.475.000 đồng.
Trong trường hợp này, người được thi hành án là Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh D không đồng ý nhận tài sản để thi hành án thì Chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá và chỉ đến khi không bán được mà giá trị tài sản đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế và người được thi hành án vẫn không nhận để trừ vào số tiền được thi hành án thì tài sản được giao lại cho người phải thi hành án quản lý, sử dụng.
Lý do tài sản đã giảm giá nhiều lần mà vẫn không có người mua là một sự thật được biết đến trong nhiều năm qua, nhất là khi thị trường bất động sản trầm lắng thì tài sản thi hành án đưa ra bán đấu giá càng ảm đạm, hơn nữa, tâm lý e ngại rủi ro từ việc mua tài sản bán đấu giá càng làm cho tài sản kê biên bán đấu giá không có người mua ngày càng tăng lên.
Trong thực tế tổ chức thi hành án, theo báo cáo về án tín dụng ngân hàng những năm gần đây cho thấy nhiều tài sản kê biên bán đấu giá đã được giảm giá nhiều lần (có trường hợp giảm giá tới gần 23 lần như ở Khánh Hòa, Bình Dương, Đồng Nai…) nhưng vẫn không bán được để thi hành án. Có địa phương số lượng việc thi hành án có tài sản kê biên đưa ra bán đấu giá nhiều lần vẫn không bán được rất lớn (ví dụ như Sóc Trăng có 576 vụ diện này với hơn 286 tỷ trên tổng số 301 tỷ phải thi hành).
Để khuyến khích người được thi hành án nhận tài sản khấu trừ tiền thi hành án, đồng thời rút ngắn thời gian tổ chức thi hành án, nhiều Cục Thi hành án dân sự đề nghị chỉ sau 3 lần giảm giá mà không có người mua, nếu người được thi hành án nhận tài sản để khấu trừ tiền thi hành án thì Chấp hành viên lập biên bản giao tài sản. Nếu người được thi hành án không nhận thì ra quyết định giải tỏa kê biên, trả lại tài sản cho người phải thi hành án và tiến hành kê biên tài sản khác.
Nếu quy định như vậy thì chỉ đảm bảo giải quyết hồ sơ nhanh gọn, giúp cho cơ quan thi hành án hoàn thành chỉ tiêu nhiệm vụ và có thể chỉ phù hợp trong trường hợp người phải thi hành án có tài sản khác nhưng trái với mục đích, ý nghĩa ban hành Luật Thi hành án dân sự là nhằm bảo vệ tốt hơn quyền của người được thi hành án, quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và Nhà nước theo bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật, quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh của Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và quyết định của Trọng tài thương mại. Do đó, chỉ khi người được thi hành án đồng ý nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án thì Chấp hành viên giao tài sản cho người được thi hành án. Đối với tài sản là bất động sản, động sản phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng thì Chấp hành viên ra quyết định giao tài sản cho người được thi hành án để làm thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản đó cho người được thi hành án. Người phải thi hành án, người đang quản lý, sử dụng tài sản không tự nguyện giao tài sản cho người được thi hành án thì bị cưỡng chế thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án nộp đủ số tiền thi hành án và chi phí thi hành án để lấy lại tài sản đưa ra bán đấu giá trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày người phải thi hành án nhận được thông báo của Chấp hành viên về việc người được thi hành án đồng ý nhận tài sản để thi hành án.
Về vấn đề này, với mục đích bảo vệ quyền, lợi ích của người được thi hành án, Luật Thi hành án dân quy định theo hướng tài sản kê biên bán đấu giá mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành mà từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi, người được thi hành án không nhận tài sản thì vẫn phải giảm giá cho đến khi giá đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án không nhận tài sản để trừ vào tiền thi hành án thì mới trả lại tài sản cho người phải thi hành án.
Như vậy, Luật Thi hành án dân sự đã quy định rõ ràng về cơ chế nhận lại tài sản bán đấu giá không thành, không có người tham gia đấu giá, trả giá. Vấn đề cần bàn ở đây là biện pháp tháo gỡ khó khăn, tránh ảnh hưởng đến kết quả hoàn thành chỉ tiêu, nhiệm vụ công tác được giao của các cơ quan thi hành án dân sự, cụ thể:
Một là, đối với những việc đang bán đấu giá nhưng không có người mua, những việc đang làm thủ tục để bán đấu giá và việc đã bán đấu giá thành thì cần tiếp tục thực hiện đảm bảo đúng trình tự, thủ tục về bán đấu giá, thẩm định giá, giảm giá và xây dựng kế hoạch thực hiện phối hợp với các cơ quan chức năng để giao tài sản bán đấu giá thành cho người mua trúng đấu giá đúng thời hạn quy định.
Hai là, thuyết phục người được thi hành án nhận tài sản để trừ vào khoản vay từ sau 02 lần giảm giá mà không có người đăng ký mua. Đối với người được thi hành án là cá nhân thì thuyết phục, vận động để họ nhận tài sản, đây là đối tượng khả thi hơn khi Chấp hành viên giải thích rõ cho họ những lợi ích từ việc nhận tài sản để trừ vào khoản vay trong trường hợp tài sản bán đấu giá, giảm giá nhiều lần không bán được.
Đối với trường hợp người được thi hành án là Ngân hàng, tổ chức tín dụng thì trong thực tế hầu hết họ không nhận tài sản bảo đảm để trừ vào số tiền được thi hành dẫn đến phải tiếp tục giảm giá. Một trong những khó khăn trong thi hành án liên quan đến tín dụng ngân hàng là rất nhiều tài sản bảo đảm có tính thanh khoản rất thấp, nhiều khu vực không có giao dịch, không có người mua, hầu hết tài sản bảo đảm các tổ chức tín dụng nhận thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán đều được định giá rất cao, bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán rất lớn nhưng đến khi tổ chức thi hành án, định giá thực tế thấp hơn rất nhiều lần; nhiều tài sản đưa ra bán đấu giá, hạ giá nhiều lần vẫn không có người mua (như ở Hà Nội có vụ đã giảm giá đến 17 lần vẫn không có người mua).... Trong các báo cáo, các cuộc họp, Hội nghị gần đây giữa Bộ Tư pháp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp đều đề nghị Ngân hàng, tổ chức tín dụng có cơ chế nhận tài sản đã giảm giá, bán đấu giá không có người mua để trừ vào khoản vay. Gần đây nhất, Tổng cụcThi hành án dân sự có Công văn số 518/TCTHADS-NV1 ngày 14/02/2017 đề nghị Vụ Pháp chế, Thanh tra giám sát Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng liên quan phối hợp chặt chẽ với cơ quan thi hành án dân sự tạo điều  kiện thi hành án dứt điểm các vụ việc thi hành án tồn đọng như tài sản bán đấu giá đã giảm giá nhiều lần không có người mua; yêu cầu của người phải thi hành án về việc miễn, giảm lãi suất chậm thi hành án...
Ba là, đối với nhiều trường hợp tổ chức tín dụng thẩm định, nhận thế chấp tài sản chưa chặt chẽ dẫn đến giai đoạn tổ chức thi hành án, kê biên, bán đấu giá khó khăn, kéo dài hoặc tài sản cầm cố, thế chấp là bất động sản nhưng nằm trên một phần đất của người khác mà việc xử lý sẽ làm giảm đáng kể giá trị tài sản...,  trong các báo cáo và văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước, các đơn vị chuyên môn của Ngân hàng Nhà nước, Tổng cụcThi hành án dân sự tiếp tục đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng, ngân hàng khi lập hồ sơ cho vay vốn cần thẩm định chặt chẽ về tình trạng tài sản thế chấp, bảo lãnh; giá thẩm định cần theo đúng giá trị thực tế và đánh giá tác động về biến động giá trị của tài sản trong tương lai gần. Trong quá trình tổ chức thực hiện hợp đồng, tổ chức tín dụng cần có biện pháp theo dõi, kiểm tra tài sản đảm bảo, kịp thời có biện pháp xử lý ngay khi có vấn đề vướng mắc xảy ra và khi đã khởi kiện ra Tòa án thì cần phải theo sát quá trình tố tụng để tránh trường hợp đến giai đoạn thi hành án mới phát hiện nhầm lẫn, vướng mắc lại phải tiếp tục đề nghị Tòa án xem xét, giải thích bản án, gây ảnh hưởng và kéo dài quá trình tổ chức thi hành án.
Bốn là, tiếp tục nghiên cứu việc phân định khoảng “lệch” giữa giá trị thực tế của tài sản qua các lần giảm giá với nghĩa vụ thi hành án của người phải thi hành án, từ đó nên chăng theo hướng xác định có điều kiện thi hành đối với phần giá trị tài sản thi hành án thực tế đã giảm giá, xác định chưa có điều kiện thi hành đối với phần còn lại, việc xác định này là “động”, thay đổi theo tình hình thực tế để đảm bảo đúng bản chất “có điều kiện” của việc thi hành án.