Điều 95 Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 đã quy định tương đối rõ ràng về trình tự, thủ tục thi hành án đối với trường hợp kê biên tài sản là nhà ở, tuy nhiên, thực tiễn áp dụng quy định trên vẫn còn có một số vướng mắc. Dưới đây là một ví dụ cụ thể và những quan điểm liên quan đến việc áp dụng pháp luật để tổ chức thi hành đối với loại án này.
Theo bản án số 255/DSST ngày 26/6/2016 của TAND huyện X tuyên: bà Nguyễn Thị A phải thanh toán trả ông Nguyễn Văn B số tiền 95.000.000. Kết quả xác minh, bà Nguyễn Thị A kê khai có 01 căn nhà 2 tầng đã cũ do bà A xây dựng từ năm 2000 trên thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Nguyễn Thị C (là mẹ chồng bà A). Ước tính căn nhà có giá trị khoảng 100.000.000đ. Ngoài ra, bà Nguyễn Thị A không có tài sản hay thu nhập nào khác.
Có quan điểm khác nhau về áp dụng pháp luật thi hành án dân sự trong tổ chức thi hành án đối với vụ việc nêu trên:
Quan điểm thứ nhất cho rằng cơ quan THADS vẫn tiến hành kê biên tài sản của bà Nguyễn Thị A. Lập luận của quan điểm này cho rằng căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật THADS năm 2008 thì “Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ởđể thi hành án”. Trong tình huống này, Bà Nguyễn Thị A không còn tài sản nào khác và không có thu nhập nào khác ngoài tài sản là nhà ở duy nhất trên. Do đó, trong trường hợp này tài sản của bà Nguyễn Thị A có thể bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Tuy nhiên, khi thực hiện việc kê biên sẽ có rất nhiều vấn đề pháp lý đặt ra trong trường hợp này, cụ thể:
Thứ nhất:Theo quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật THADS năm 2008:  Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
Trong trường hợp người có quyền sử dụng đất (bà Nguyễn Thị C) không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
 Thực tiễn cho thấy, người chủ sử dụng đất thường không đồng ý cho cơ quan THADS kê biên nhà ở trên đất của mình. Luật cũng đã dự liệu trường hợp người chủ sử dụng đất không đồng ý cho kê biên bằng việc quy định: Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là việc xác định như thế nào là “việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà”. Cơ quan THADS căn cứ vào tiêu chí nào để xác định, định lượng được việc “tách rời nhà ở và đất” mà không làm giảm đáng kể giá trị của căn nhà? Giá trị căn nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố (chủ quan và khách quan), bao gồm cả sự biến động của giá cả thị trường bất động sản trước và sau kê biên.
Thứ hai: Phần lớn các căn nhà xây dựng (đặc biệt là ở vùng nông thôn) đều không được xin cấp phép xây dựng, qua xác minh tại chính quyền địa phương thì có thể xác định là do ai xây dựng, nhưng căn cứ pháp lý chắc chắn để xử lý tài sản và để đảm bảo an toàn cho chấp hành viên, tránh các khiếu nại, tố cáo xảy ra thì lại là một vấn đề rất khó khăn. Theo khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì “Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập”;
Khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.
Vậy trong trường hợp nhà ở do cá nhân xây dựng, không có đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì việc công nhận nhà ở đó thuộc sở hữu của ai, và có được xử lý nhà ở đó để đảm bảo thi hành án hay không? Đây là một vấn đề hiện đang phát sinh rất nhiều trong thực tiễn nhưng lại thiếu các quy định pháp luật để điều chỉnh vấn đề này.
Thứ ba: Tính khả thi của việc xử lý tài sản: Ví dụ trong trường hợp cơ quan THADS tiến hành kê biên tài sản là nhà ở của bà Nguyễn Thị A thì quá trình xử lý tài sản sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
Do tâm lý e ngại của người mua và nhiều yếu tố nhạy cảm khác, tài sản thi hành án vốn là một loại tài sản rất khó lưu thông và giao dịch trên thị trường. Trong các trường hợp tài sản là nhà ở lại nằm trên đất của người khác (như trường hợp trên) thì việc định giá, bán đấu giá tài sản lại càng khó khăn gấp nhiều lần, nếu như không muốn nói là không thể.
Quan điểm thứ hai cho rằng Chấp hành viên không thể thực hiện được việc kê biên tài sản là nhà ở của bà A. Xuất phát từ những vướng mắc từ thực tiễn trong nhiều năm qua (“nhà của con nhưng đất của cha”, “kê biên nhưng bán cũng chẳng ai mua”)[1] và cơ sở pháp lý chưa rõ ràng, đầy đủ như đã nêu trên, quan điểm này lựa chọn không kê biên tài sản là nhà ở của bà A. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là việc phân loại án đối với những trường hợp này như thế nào?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 44a Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì căn cứ kết quả xác minh điều kiện thi hành án, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định về việc chưa có điều kiện thi hành án khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
Người phải thi hành án không có thu nhập hoặc có thu nhập chỉ bảo đảm cuộc sống tối thiểu cho người phải thi hành án, người mà họ có trách nhiệm nuôi dưỡng và không có tài sản để thi hành án hoặc có tài sản nhưng giá trị tài sản chỉ đủ để thanh toán chi phí cưỡng chế thi hành án hoặc tài sản theo quy định của pháp luật không được kê biên, xử lý để thi hành án;
Theo đó điều kiện để ra quyết định về việc chưa có điều kiện thi hành án bao gồm:
Một là: người phải THA không có thu nhập hoặc có thu nhập chỉ đảm bảo cuộc sống tối thiểu cho người phải THA, người mà họ có trách nhiệm nuôi dưỡng.
Hai là: người phải THA không có tài sản hoặc có tài sản nhưng giá trị tài sản chỉ đủ để thanh toán chi phí cưỡng chế THA.
Ba là: người phải THA có tài sản nhưng tài sản theo quy định của pháp luật không được kê biên, xử lý để THA.
Quan điểm này cho rằng đây là trường hợp người phải THA có tài sản nhưng tài sản thuộc diện không được kê biên theo quy định tại Điều 87 Luật THADS năm 2008. Hoặc là trường hợp người phải THA có tài sản nhưng tài sản này đã được cầm cố, thế chấp hợp pháp trước khi có bản án, quyết định mà không đủ điều kiện để xử lý theo Điều 90 Luật THADS năm 2008[2].
Tuy nhiên, trường hợp này lại không thuộc các trường hợp để có thể phân loại việc thi hành án chưa có điều kiện thi hành án. Tuy nhiên, nếu để ở loại án “có điều kiện thi hành” thì lại rất khó để có thể xử lý và việc thi hành án mặc dù có điều kiện thi hành nhưng thực tế lại bế tắc trong việc giải quyết.
Thực tiễn hiện nay đang tồn tại rất nhiều vụ việc thi hành án, mặc dù người phải thi hành án có tài sản là bất động sản nhưng Chấp hành viên không thể kê biên, xử lý được, vì các lý do cơ bản như:
- Người phải thi hành án có tài sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Tuy nhiên, đất mà người đó đang sử dụng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;có nhà xây kiên cố trên thửa đất lấn chiếm, đất hành lang giao thông, hành lang sông hoặc hành lang bảo vệ công trình thủy, v.v.
- Người phải thi hành án có nhà ở nhưng nhà ở đó nằm trên đất của người khác và người có quyền sử dụng đất không đồng ý kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó để thi hành án.
Tương tự như vụ việc trên, có những vụ việc thi hành án mà kết quả xác minh cho thấy người phải thi hành án có tài sản là nhà ở (kiên cố) nhưng nhà ở đó lại được xây dựng trên đất của người khác (xây nhà trên đất của bố mẹ, quyền sử dụng đất vẫn mang tên bố, mẹ và việc xây dựng là không phép, nhà ở không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà) và người có quyền sử dụng đất không đồng ý xử lý quyền sử dụng đất cùng với tài sản của người phải thi hành án để thi hành án, v.v.
- Người phải thi hành án có tài sản là quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình (đặc biệt là đất nông nghiệp) khi cơ quan thi hành án xử lý tài sản thì phát sinh tranh chấp quyền sở hữu dẫn đến kéo dài thời gian thi hành án[3]…
Tuy nhiên, đối với các trường hợp người phải thi hành án có tài sản mà tài sản không thể xử lý được thì vẫn chưa có phương án giải quyết thực sự hiệu quả cho các cơ quan THADS. Do đó, cần bổ sung thêm quy định đối với việc phân loại án chưa có điều kiện thi hành trong trường hợp mặc dù người phải thi hành án có tài sản nhưng bế tắc trong việc xử lý tài sản vì đối với những việc thi hành án này các cơ quan THADS hiện đang gặp phải rất nhiều khó khăn trong thực tiễn. Không thể phân loại vào dạng án chưa có điều kiện thi hành theo Điều 44a Luật THADS, nhưng nếu để ở án có điều kiện thi hành thì lại bị tồn đọng kéo dài, ảnh hưởng đến kết quả công tác thi hành án dân sự.
Từ những bất cập nêu trên, cho thấy, việc rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật chuyên ngành khác có liên quan tới công tác THADS như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở... là vô cùng cần thiết, nhằm tạo cơ sở pháp lý thống nhất, đồng bộ tăng cường hiệu quả công tác THADS.  Đồng thời, trong quá trình sửa đổi Luật THADS cũng cần xem xét hoàn thiện các quy định pháp luật THADS về kê biên, xử lý tài sản là nhà ở đảm bảo tính khả thi, tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan THADS trong quá trình áp dụng pháp luật, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên trong THADS, đồng thời tránh lãng phí thời gian, công sức của Chấp hành viên.

---