Ngoài ra, đối với QSDĐ thì việc cưỡng chế THADS cũng gặp rất nhiều khó khăn vì trên thực tế có một số trường hợp trước khi có bản án thì người phải thi hành án đã lập văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…QSDĐ có công chứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký QSDĐ hoặc người phải thi hành án nhận chuyển QSDĐ bằng văn bản có công chứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký QSDĐ.

Như vậy, trong trường hợp này về mặt pháp lý thì QSDĐ vẫn thuộc quyền sử dụng của người phải thi hành án nhưng trên thực tế thì tài sản này đã được chuyển cho người khác. Do vậy, các cơ quan THADS còn gặp lúng túng vì chưa có cơ sở pháp lý vững chắc để áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, có thể dẫn tới việc không bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người đã được nhận chuyển dịch tài sản, nhất là những trường hợp việc chuyển nhượng đã được thực hiện nhiều năm. Đây là vấn đề cần có sự điều chỉnh và quy định chi tiết trong pháp luật THADS

Thiếu cơ chế xử lý tài sản gắn với QSDĐ của người khác

Ngoài vấn đề liên quan đến kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ thì pháp luật hiện hành cũng thiếu quy định mang tính khái quát về việc xử lý tài sản của người phải thi hành án gắn liền với QSDĐ của người khác để đảm bảo thi hành án nếu tài sản đó không thể tách rời đất. 

Theo đó, Điều 95 Luật THADS hiện nay chỉ dừng lại ở việc quy định về kê biên đối với tài sản là nhà ở của người phải thi hành án gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác. Theo quy định này thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và QSDĐ để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

Tuy nhiên, cơ quan THADS cần căn cứ vào tiêu chí nào để xác định, định lượng được việc tách rời nhà ở và đất mà không làm giảm đáng kể giá trị của căn nhà là vấn đề còn chưa được quy định rõ ràng. Trong khi đó, giá trị căn nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố bao gồm cả sự biến động của giá cả thị trường bất động sản trước và sau kê biên. Mặt khác, tài sản thi hành án vốn là một loại tài sản rất khó lưu thông và giao dịch trên thị trường, đặc biệt trong trường hợp tài sản là nhà ở lại nằm trên đất của người khác thì việc định giá, bán đấu giá tài sản lại càng gặp nhiều khó khăn do tâm lý e ngại của người mua.

Như vậy, pháp luật hiện hành chưa có cơ chế để xử lý tài sản của người phải thi hành án gắn liền với QSDĐ của người khác trong trường hợp người có QSDĐ không đồng ý kê biên. Điều này làm hạn chế rất nhiều hiệu quả thi hành án, làm vụ việc tồn đọng kéo dài do không thể cưỡng chế đối với tài sản đó. Vì vậy, cần thiết nghiên cứu bổ sung thêm quy định phân loại án chưa có điều kiện thi hành trong trường hợp mặc dù người phải thi hành án có tài sản nhưng chưa có phương án giải quyết phù hợp trong việc xử lý tài sản. Mặt khác, trong quá trình sửa đổi Luật THADS cần xem xét hoàn thiện các quy định pháp luật về kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ, tài sản gắn với QSDĐ của người khác theo hướng đảm bảo tính khả thi, tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan THADS trong quá trình áp dụng pháp luật trong thực tiễn.