Xin nêu một ví dụ:
Theo Bản án số 31/2016/DSST ngày 30/9/2016 của Tòa án nhân dân thành phố Đ buộc ông Đặng Q - bà Đặng H phải trả cho bà Đỗ Thị T số tiền 1.398.000.000 đồng và tiền lãi suất chậm thi hành. Trên cơ sở đơn yêu cầu thi hành án của bà T, ngày 13/12/2016 cơ quan thi hành án dân sự đã ra quyết định thi hành án số 233/QĐ-CCTHADS và tổ chức thi hành án.
Qua xác minh thì ông Q và bà H có quyền sử dụng hơn 700 m2 đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 997214 đang thế chấp tại Ngân hàng NN & PTNT theo hợp đồng thế chấp số 01/HĐTC ngày 28/01/2015 để đảm bảo các khoản vay theo 03 hợp đồng tín dụng số 3902-LAV-2015 ngày 28/01/2015, số 3902-LAV-2015 ngày 02/2/2015 và số 3902-LAV-2016 ngày 05/5/2016 với tổng số tiền vay là 1.500.000.000 đồng, tính đến ngày 09/12/2016, số tiền cộng cả gốc và lãi là 1.752.065.000 đồng. Ngày 29/12/2016, Ngân hàng NN & PTNT đã thực hiện việc giải chấp và đến ngày 04/01/2017, Sở Tài nguyên và Môi trưởng tỉnh Q đã thực hiện việc tách thửa trên thành 02 thửa (một thửa có diện tích 382 m2 và một thửa có diện tích 303m2), đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 905819 có diện tích 382 m2 (trong đó đất ở đô thị là 250m2 và đất trồng cây hàng năm khác là 132m2) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 905820 có diện tích 303m2 (trong đó đất ở đô thị là 227m2, đất trồng cây hàng năm khác là 76m2) cho ông Đặng Q - bà Đặng H. Ngày 05/01/2017, trên cơ sở đơn yêu cầu của người được thi hành án (bà T), Chấp hành viên đã ban hành Quyết định số 23/QĐ-CCTHADS tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản đối với 02 thửa đất trên của ông Đặng Q và bà Đặng H. Đến ngày 11/01/2017, Chấp hành viên ban hành Quyết định số 06/QĐ-CCTHADS kê biên, xử lý quyền sử dụng 02 thửa đất trên của ông Đặng Q và bà Đặng H để đảm bảo việc thi hành án cho bà T.
Sau khi Chấp hành viên thực hiện việc kê biên đối với 02 quyền sử dụng đất trên của ông Đặng Q và bà Đặng H thì phát sinh khiếu nại của vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Hoàng Thị V và vợ chồng ông bà Phan Văn Th, Đỗ Thị L.
Theo đơn khiếu nại của vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Hoàng Thị V và vợ chồng ông bà Phan Văn Th, Đỗ Thị L thì do đến hạn trả nợ nhưng ông Đặng Q và bà Đặng H không trả được nợ nên ngày 16/12/2016, Ngân hàng NN&PTNT và ông Đặng Q, bà Đặng H đã lập biên bản thỏa thuận, theo đó trong vòng 20 ngày ông Đặng Q và bà Đặng H được tự bán tài sản thế chấp để trả nợ ngân hàng. Do diện tích thửa đất lớn nên ngày 19/12/2016 vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Hoàng Thị V và vợ chồng ông bà Phan Văn Th, Đỗ Thị L đã lập biên bản thỏa thuận với ông Đặng Q, bà Đặng H là: vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Hoàng Thị V nhận chuyển nhượng 303 m2 đất với giá 705.000.000 đồng và vợ chồng ông bà Phan Văn Th, Đỗ Thị L nhận chuyển nhượng 382 m2 còn lại với giá 930.000.000 đồng, các ông bà đã đưa tiền để ông Đặng Q và bà Đặng H nộp vào ngân hàng (vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Hoàng Thị V đưa tiền vào ngày 20/12/2016 và vợ chồng ông bà Phan Văn Th, Đỗ Thị L đưa tiền vào ngày 29/12/2016). Ngày 29/12/ 2016, ngân hàng thực hiện việc giải chấp tài sản và ông Đặng Q và bà Đặng H thực hiện việc tách thửa như thỏa thuận ngày 19/12/2016. Ngày 05/01/2017, các bên lập hợp đồng chuyển nhượng 02 quyền sử dụng đất nêu trên thì được biết có quyết định áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án nên không hoàn tất được thủ tục chuyển nhượng.
Do có khiếu nại nên việc thi hành án bị tạm dừng vì có 02 quan điểm trái ngược nhau:
Quan điểm thứ nhất cho rằng: Tại thời điểm (ngày 05/01/2017) Chấp hành viên ban hành Quyết định số 23/QĐ-CCTHADS tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản thì 02 quyền sử dụng đất trên vẫn của ông Đặng Q và bà Đặng H. Do đó, ngày 11/01/2017, Chấp hành viên ban hành Quyết định số 06/QĐ- CCTHADS thực hiện việc kê biên 02 quyền sử dụng đất trên để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án của ông Đặng Q và bà Đặng H là có cơ sở pháp lý. Nếu vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Hoàng Thị V và vợ chồng ông bà Phan Văn Th, Đỗ Thị L cho rằng mình đã nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất trên thì phải khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự và khoản 12 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Quan điểm thứ hai cho rằng: Đây là tài sản thế chấp và ngân hàng đồng ý để bên bảo đảm ông Đặng Q và bà Đặng H tự xử lý thế chấp để nộp tiền trả cho ngân hàng. Do đó, khoản 2 Điều 4 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 01/8/2016 thì cơ quan thi hành án không tổ chức kê biên[1].
Quan điểm của tác giả. Đồng tình với quan điểm 1 vì:
(i) Ngân hàng và ông Đặng Q, bà Đặng H thỏa thuận việc ông Đặng Q và bà Đặng H tự bán tài sản thế chấp là phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự. Tuy nhiên, do tài sản thế chấp trong vụ việc này là quyền sử dụng đất, vì thế khi thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất các bên phải thực hiện công chứng (hoặc chứng thực) hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Thỏa thuận ngày 16/12/2016 giữa ngân hàng và ông Đặng Q, bà Đặng H không đề cập đến thủ tục pháp lý cần thiết khi có người có nhu cầu nhận chuyển nhượng nên trên thực tế ông Đặng Q, bà Đặng H không thể lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu ngân hàng (bên nhận bảo đảm) chưa thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký. Vì thế, ngày 19/12/2016 giữa vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Hoàng Thị V và vợ chồng ông bà Phan Văn Th, Đỗ Thị L với ông Đặng Q, bà Đặng H chỉ lập biên bản thỏa thuận (không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) về việc vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Hoàng Thị V nhận chuyển nhượng 303 m2 đất với giá 705.000.000 đồng và vợ chồng ông bà Phan Văn Th, Đỗ Thị L nhận chuyển nhượng 382 m2còn lại với giá 930.000.000 đồng. Do đó, thỏa thuận ngày 19/12/2016 là chưa phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Mặt khác, vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Hoàng Thị V và vợ chồng ông bà Phan Văn Th, Đỗ Thị L không trực tiếp nộp tiền mua tài sản cho ngân hàng, sau khi ngân hàng thực hiện việc giải chấp quyền sử dụng đất của ông Đặng Q và bà Đặng H, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh vẫn tiếp tục thực hiện việc tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho ông Đặng Q, bà Đặng H. Đồng thời, tại thời điểm các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cơ quan thi hành án dân sự đã áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án nên không có cơ sở khẳng định tài sản thế chấp đã được chuyển nhượng cho vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Hoàng Thị V và vợ chồng ông bà Phan Văn Th, Đỗ Thị L để thu hồi nợ cho ngân hàng. 
(ii) Theo quy định tại của Bộ luật dân sự thì khi xử lý quyền sử dụng đất để thực thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu phải theo quy định của pháp luật về đất đai[2],  tại khoản 13 Điều 3 Luật Đai đai năm 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, căn cứ vào các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh cấp cho ông Đặng Q và bà Đặng H ngày 04/01/2017 thì việc Chấp hành viên ban hành quyết định Quyết định số 23/QĐ-CCTHADS ngày 05/01/2017 tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản và Quyết định 06/QĐ-CCTHADS ngày 11/01/2017 kê biên, xử lý quyền sử dụng 02 thửa đất trên của ông Đặng Q và bà Đặng H là phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai và pháp luật về thi hành án dân sự. Trường hợp Chấp hành viên không thực hiện việc kê biên quyền sử dụng đất nêu trên của ông Đặng Q và bà Đặng H thì sẽ đối diện với khiếu nại và có nguy cơ phải bồi thường thiệt hại cho người được thi hành án.
(iii) Khi có tranh chấp về việc hợp đồng chuyển nhượng tài sản, nếu các bên không thỏa thuận được thì phải thực hiện việc khởi kiện ra Tòa án để giải quyết. Trong vụ việc này, người được thi hành án (bà T) không chấp nhận việc vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Hoàng Thị V và vợ chồng ông bà Phan Văn Th, Đỗ Thị L là người đã nhận chuyển quyền sử dụng đất đã thế chấp để trả khoản nợ vay cho bên nhận thế chấp (ngân hàng) thì các bên phải khởi kiện ra Tòa án để xem xét giải quyết. Các cơ quan hữu quan không có thẩm quyền xem xét và quyết định việc chuyển nhượng trên là hợp pháp hay không.
Qua vụ việc này cho thấy, mặc dù trên thực tế số tiền ông Đặng Q và bà Đặng H nộp cho ngân hàng vào các ngày 20/12/2016 và 29/12/2016 (để ngân hàng giải chấp tài sản), đúng bằng số tiền mà các bên đã thỏa thuận để được nhận quyền sử dụng đất. Số tiền mà các bên đã thỏa thuận để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tương đương với giá thị trường, việc thỏa thuận chuyển nhượng là ngay tình và không thể hiện việc gian dối. Nhưng việc ngân hàng chỉ quan tâm đến việcmục đích thu hồi nợ đã đẩy vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Hoàng Thị V và vợ chồng ông bà Phan Văn Th, Đỗ Thị L vào vòng tố tụng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, ngay tình của mình. Vì vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân khi thực hiện việc nhận chuyển nhượng tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đang thế chấp cho ngân hàng, đồng thời tránh những việc phát sinh thêm các vụ kiện và khiếu nại trong thi hành án, tác giả đưa ra một số đề nghị như sau: (i) các cơ quan có thẩm quyền cần sớm nghiên cứu, xây dựng và ban hành Luật đăng ký tài sản; (ii) đối với các cơ quan thi hành án dân sự thực hiện việc xác minh tài sản của người phải thi hành án theo quy định tại Điều 44 Luật Thi hành án dân sự và kịp thời thông báo cho các tổ chức tín dụng nhận tài sản bảo đảm của người phải thi hành án biết để phối hợp trong việc xử lý tài sản bảo đảm và việc tỏ chức thi hành án; (iii) cá nhân, tổ chức có nhu cầu nhận chuyển nhượng tài sản đang thế chấp cần phải yêu cầu các tổ chức tín dụng (bên nhận bảo đảm) thông tin và hỗ trợ về thủ tục chuyển nhượng như lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ba bên.

                                                                                      Thu Trang

 

---