Biện pháp bảo đảm này đặt tài sản của người phải thi hành án trong tình trạng bị hạn chế hoặc tạm thời bị cấm đăng ký, chuyển dịch, thay đổi hiện trạng nhằm bảo toàn điều kiện thi hành án, ngăn chặn người phải thi hành án thực hiện việc tẩu tán, hủy hoại, thay đổi hiện trạng về tài sản.

Theo quy định tại Điều 69 Luật THADS, trường hợp cần ngăn chặn hoặc phát hiện đương sự có hành vi chuyển quyền sở hữu, sử dụng, tẩu tán, hủy hoại, thay đổi hiện trạng tài sản, trốn tránh việc thi hành án, Chấp hành viên ra quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của người phải thi hành án, tài sản chung của người phải thi hành án với người khác.
Quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản phải được gửi ngay cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản đó.

Chấp hành viên yêu cầu đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp các giấy tờ, tài liệu cần thiết để chứng minh quyền sở hữu, sử dụng; thông báo cho đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan về quyền khởi kiện yêu cầu xác định quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản.

Trường hợp cần thiết, Chấp hành viên phải xác minh, làm rõ hoặc yêu cầu Tòa án, cơ quan có thẩm quyền xác định quyền sở hữu, sử dụng tài sản để thi hành án, giải quyết tranh chấp tài sản; yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản theo quy định của pháp luật.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có căn cứ xác định tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người phải thi hành án, Chấp hành viên phải ra quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế theo quy định tại Chương IV của Luật này; trường hợp có căn cứ xác định tài sản không thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người phải thi hành án thì Chấp hành viên phải ra quyết định chấm dứt việc tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản.
Tuy nhiên, việc quy định thời hạn xử lý tài sản sau khi áp dụng biện pháp bảo đảm nói trên trong thực tiễn đang gặp phải một số vướng mắc. Theo câu chữ của điều luật thì có thể hiểu, sau khi xác định được tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người phải thi hành án (Ví dụ như khi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có công văn trả lời thửa đất đứng tên chủ sở hữu, sử dụng là người phải thi hành án hoặc tài sản là xe ô tô đứng tên đăng ký là người phải thi hành án…) thì Chấp hành viên phải áp dụng các biện pháp cưỡng chế theo quy định pháp luật.  

Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều các trường hợp phát sinh như: hiện trạng tài sản còn chưa rõ ràng, ranh giới đất bị chồng lấn hoặc tài sản vẫn đăng ký tên của người phải thi hành án nhưng đã bị đem đi cầm cố, thế chấp trước khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật…
Chấp hành viên  phải tiếp tục tiến hành xác minh, làm rõ nhiều nội dung liên quan đến tài sản mới có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế và thời gian đó có thể bị kéo dài. Việc Luật quy định như trên dẫn đến khó khăn cho Chấp hành viên khi thực hiện biện pháp này.
Mặt khác, trên thực tế, không phải trường hợp nào khi đã tiến hành áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án cũng sẽ dẫn đến việc cưỡng chế thi hành án vì mặc dù khi Chấp hành viên áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án nhưng các bên đương sự vẫn có thể tiến hành các thỏa thuận về biện pháp và thời gian thi hành án.