Tuy nhiên, việc thi hành án đối với các bản án dân sự liên quan đến đất đai vẫn còn rất nhiều khó khăn, phức tạp đối với các cơ quan tòa án, thi hành án cũng như đối với các bên liên quan. Bởi vì ngay bản thân các giao dịch liên quan đến đất đai luôn có tính chất phức tạp hơn so với các đối tượng khác (tiền hoặc động sản…), đòi hỏi phải được tiến hành công phu bằng phương tiện kỹ thuật, đo đạc chính xác từ quá trình xác minh hiện trạng thực tế, kê biên, thẩm định giá, bán đấu giá tài sản, xác định các đối tượng có quyền và lợi ích liên quan,…nhằm tránh những sai sót, khiếu nại, tố cáo ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên.
Hơn nữa, đất đai ở tỉnh Gia Lai nói riêng và ở nước ta nói chung từ trước đến nay về quy hoạch, sơ đồ, thửa đồ đất đai chưa được đo vẽ, định hình một cách chính xác bằng các phương tiện kỹ thuật hiện đại nên tình trạng chồng lấn, không rõ địa giới hành chính, ranh giới về thửa đất…đang rất phức tạp; mặt khác bất động sản (nhà cửa, đất đai, công trình kiến trúc…) luôn gắn chặt với quyền lợi của nhiều người, thậm chí nhiều thế hệ, nhất là đất vùng đồng bào dân tộc thiểu số và  trong bối cảnh nền kinh tế thị trường thì các mối quan hệ lợi ích đó càng trở nên phức tạp, trong khi các quy định của pháp luật chưa điều chỉnh được. 
Qua thực tiễn kiểm tra, rà soát, thống kê 16.049 vụ việc thi hành án dân sự liên quan đến bất động sản với tổng số tiền  2,158,131,983,000 đồng của toàn Hệ thống Cơ quan Thi hành án dân sự tỉnh Gia Lai (tính từ ngày 01/10/2020 đến ngày 15/8/2021) và kết quả có 93 vụ việc khi thi hành án có vướng mắc, khó giải quyết, tương đương số tiền 182.600.045.568 đồng. Bên cạnh đó, qua công tác chỉ đạo, hướng dẫn, tổ chức thực hiện công tác thi hành án dân sự và xác minh, giải quyết một số các vụ việc thi hành án dân sự có liên quan phát hiện rất nhiều bất cập, vướng mắc, trong đó tập trung vào những vướng mắc, khó khăn cụ thể như:
Thứ nhất, một số trường hợp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nhưng diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác với thực tế; cấp chồng lấn giữa các thửa đất liền kề, giữa đất của tổ chức với đất của cá nhân, hộ gia đình; cấp sai địa chỉ, sai địa giới hành chính xã, phường, thị trấn, địa giới hành chính huyện, thị xã, thành phố, cấp thiếu hoặc thừa diện tích đất so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế không xác định được địa chỉ, vị trí, diện tích thửa đất, thậm chí không có đất.

Xác định ranh giới đất trước khi kê biên đất đai

Thứ hai, một số vụ việc thi hành án dân sự liên quan các tổ chức tín dụng, ngân hàng khi xử lý tài sản thì khi ký hợp đồng giao dịch đảm bảo chỉ có đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, không đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản trên đất, trước khi ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh tài sản chủ yếu mới thẩm định theo hồ sơ, chưa thực hiện chặt chẽ việc thẩm định thực tế tài sản, nhất là đối với các trường hợp người có tài sản thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký lần đầu và tiếp tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh từ lần thứ hai trở đi. Sau  khi ký hợp đồng thế chấp thì người có tài sản đã thay đổi tài sản trên đất, tự ý chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất không đúng quy định, rất khó khăn trong việc giải quyết thi hành án.
Thứ ba, nhiều bản án, quyết định của Tòa án đã tuyên nhưng không rõ, chỉ tuyên nếu người phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ thi hành án dân sự thì xử lý tài sản theo hợp đồng đảm bảo; chưa xem xét thẩm định chặt chẽ, đầy đủ thực tế tài sản theo hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo trước khi tuyên; nhiều trường hợp tài sản đảm bảo đã thay đổi, nhất là lài sản trên đất nên phải đính chính, giải thích nhiều và cơ quan Thi hành án dân sự phải phối hợp nhiều cơ quan có liên quan, chính quyền cơ sở để giải quyết, nhiều trường hợp phải đề nghị Ủy ban nhân dân tỉnh và Ủy ban nhân  các huyện, thị xã, thành phố phối hợp chỉ đạo giải quyết theo quy định nhưng vẫn khó giải quyết, có ảnh hưởng đến tiến độ, kế hoạch công tác thi hành án dân sự.
Thứ tư, tài sản là quyền sử dụng đất, công trình xây dựng, cây trồng trên đất kê biên có liên quan đến người đồng bào dân tộc thiểu số, họ đang quản lý, canh tác, khai thác, sử dụng ổn định từ lâu trước thời điểm người phải thi hành án được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là những vụ việc phức tạp, phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất giữa chủ sử dụng đất cũ với người phải thi hành án; việc thực hiện kê biên tài sản trên sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của nhiều hộ dân ở địa phương, nên sẽ xảy ra tranh chấp, khiếu nại gay gắt, làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh, trật tự, an toàn xã hội tại địa phương.
Thứ năm, khi thi hành các bản án dân sự liên quan đến bất động sản, người phải thi án đã bỏ đi khỏi nơi cư trú hoặc thường không có thái độ hợp tác, thậm chí có những hành vi dọa nạt, chống đối, cản trở quá trình thi hành án làm cho việc thi hành bản án kéo dài, không dứt điểm, không đảm bảo quyền lợi của người được thi hành án cũng như tính tôn nghiêm của pháp luật.
Từ những vướng mắc nêu trên cho thấy việc thi hành các bản án dân sự liên quan đến bất động sản đang thực sự là một thách thức rất lớn đối với cơ quan thi hành án dân sự. Để nâng cao hiệu quả công tác thi hành án dân sự, đảm bảo bản án đã có hiệu lực của tòa án được thi hành dứt điểm, đúng pháp luật và bảo đảm quyền lợi của người được thi hành án, đòi hỏi chúng ta cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:
Thứ nhất, Chính phủ cần quan tâm công tác lãnh đạo, chỉ đạo Ủy ban nhân dân các cấp, cơ quan tài nguyên và môi trường, thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn, rà soát lại quy hoạch đất đai và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xây dựng trích lục bản đồ địa chính tổng thể của từng tỉnh, huyện, xã và các thửa đồ đất cụ thể bằng kỹ thuật hiện đại nhằm giúp cơ quan nhà nước thuận tiện hơn trong quá trình quản lý đất đai, tiến hành các thủ tục hành chính liên quan đến đấ và thông qua bản trích lục này, người sử dụng đất được cung cấp đầy đủ thông tin về thửa đất, khu vực đất thuộc quyền sở hữu của mình, từ đó họ có thể dễ dàng thực hiện các quyền của mình đối với đất đai và hạn chế tối đa những tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình sử dụng đất.
Thứ hai, thường xuyên chỉ đạo, kiểm tra, thanh tra, hướng dẫn Ủy ban nhân dân các cấp, cơ quan tài nguyên và môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai các cấp, cán bộ địa chính cấp xã trong công tác tham mưu đo đạc, xác định địa giới, diện tích, vị trí, quy hoạch, lập bản đồ và hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện công chứng, chứng thực chuyển nhượng, đăng ký giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất đảm bảo đúng trình tự thủ tục pháp luật quy định.
Thứ ba, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật đất đai đến từng người dân trong địa bàn xã, phường, thị trấn, đồng thời xử lý nghiêm những hành vi vi phạm pháp luật đất đai nhằm tăng cường trách nhiệm và để nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn quản lý hành chính.
Thứ tư, đối với ngân hàng tín dụng khi thực hiện các hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản để đảm bảo cho quan hệ tín dụng, cần thẩm định, xác minh thực tế các thông tin về tài sản được ghi trong hồ sơ tài sản thế chấp (hợp đồng thế chấp, biên bản định giá tài sản…), tránh tình trạng cán bộ tín dụng chỉ căn cứ vào hồ sơ, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế không có đất, không biết ranh giới thửa đất, có nhiều Giấy chứng nhận trên cùng một thửa đất.

Làm việc với ngân hàng để tháo gớ vướng mắc

Thứ năm, đề nghị Tòa án nhân dân các cấp thực hiện tốt Quy chế phối hợp liên ngành, kịp thời thụ lý, giải quyết các tranh chấp về tài sản có liên quan đến việc thi hành án; có văn bản giải thích, sửa chữa, bổ sung bản án, quyết định khi có yêu cầu của cơ quan Thi hành án dân sự, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành án dân sự, đảm bảo các bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực được thi hành xong trên thực tế, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. Khi xét xử vụ tranh chấp liên quan đến đất đai, cần yêu cầu thẩm phán hành xác minh thực tế các thông tin về tài sản trong hồ sơ để tuyên án nhằm đảm bảo chính xác với thực tế.
Thứ sáu, đề nghị Ủy ban nhân các cấp quan tâm chỉ đạo cơ quan tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai và các cơ quan có liên quan phối hợp với các cơ quan thi hành án dân sự tiếp tục thực hiện tốt Quy chế phối hợp liên ngành trong công tác thi hành án dân sự và tham mưu giải quyết kịp thời những khó khăn, vướng mắc đối với những việc thi hành án dân sự liên quan đến lĩnh vực đất đai./.