Đó là vụ tranh chấp hợp đồng vay mượn tài sản giữa nguyên đơn là vợ chồng ông Diệp Tư H và bà Huỳnh Thị A, Đặng Thị B theo Bản án số 06/2013/DS-ST ngày 25/01/2013 của Tòa án nhân dân thành phố T. Sau khi thụ lý đơn yêu cầu thi hành án, ngày 30/02/2014 cơ quan Thi hành án dân sự thành phố T tỉnh P ra các Quyết định thi hành án: Buộc vợ chồng ông Diệp Tư H phải trả cho bà Huỳnh Thị A số tiền 280 triệu đồng, trả cho bà Đặng Thị B số tiền 105 triệu đồng và tiền lãi chậm thi hành án. Ngoài ra, còn phải nộp 20 triệu đồng án phí DSST.

Quá trình thi hành án, cơ quan Thi hành án đã tiến hành xác minh về điều kiện thi hành án thì được biết vợ chồng ông H chỉ có duy nhất ngôi nhà cấp 3 diện tích khoản 200m2 tọa lạc tại trung tâm thành phố T, tỉnh P, ngôi nhà gắn liền quyền sử dụng đất có giá trị theo giá thị trường khoảng 02 tỷ đồng. Tài sản này trước đó đã thế chấp ở Ngân hàng vay số tiền gốc và lãi là 1,8 tỷ đồng. Tại thời điểm xác minh thi hành án được cơ quan đăng ký, quản lý đất đai thành phố và làm việc với vợ chồng ông Diệp Tư H, cung cấp rằng: Đã thế chấp ngôi nhà cấp 3 gắn liền quyền sử dụng đất cho Ngân hàng Đầu tư và Phát triển tỉnh P với số dư nợ gốc và lãi là 1,7 tỷ đồng. Do không có khả năng trả nợ nên vợ chồng ông Diệp Tư H đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nguyễn Hữu Đ và người mua đã trực tiếp nộp tiền trả cho Ngân hàng lấy giấy tờ sở hữu ra để ký hợp đồng mua bán. Sau đó, chấp hành viên tiếp tục xác minh được biết: Ngày 28/11/2012 vợ chồng ông Diệp Tư H, ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nguyễn Hữu Đ tại Văn phòng Công chứng tỉnh P. Đến ngày 06/12/2012, Tòa án nhân dân thành phố có công văn số 290/CV-TA, nội dung: Đề nghị tạm dừng việc làm thủ tục mua bán chuyển nhượng đối với ngôi nhà cấp 3 đó. Căn cứ công văn của Toà án, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố T có văn bản tạm dừng việc làm thủ tục sang tên trước bạ cho vợ chồng ông Nguyễn Hữu Đ nhận chuyển nhượng tài sản từ vợ chồng ông Diệp Tư H. Ngoài tài sản này ra vợ chồng ông H không còn tài sản nào khác để thi hành án.

Trong quá trình cơ quan Thi hành án dân sự thành phố T tiến hành xác minh cụ thể và giải quyết vụ việc với các bên đương sự thì ngày 15/7/2013 Tòa án nhân dân thành phố T lại có công văn số 192/CV-TA về việc “Đề nghị Ủy ban nhân dân và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố T cho phép vợ chồng ông Diệp Tư H chuyển nhượng ngôi nhà cấp 3 đó theo quy định của pháp luật nhằm tạo điều kiện thi hành các Bản án của Tòa án nhân dân thành phố ”Công văn này phủ định lại và nhằm giải tỏa nội dung công văn số 290/CV-TA ngày 06/12/2012 của Tòa án nhân dân thành phố để các bên được quyền mua bán, chuyển nhượng với nhau nên cơ quan Thi hành án rất khó xử lý vụ việc.

Trong trường hợp này, việc ký hợp đồng chuyển nhượng ngôi nhà cấp 3 gắn liền quyền sử dụng đất đó vào (ngày 28/11/2012) đã hình thành trước thời điểm Bản án xét xử sơ thẩm (ngày 25/01/2013) và bên mua tài sản đó vẫn chưa đăng ký được hồ sơ sang tên trước bạ ở cơ quan thuộc thẩm quyền. Do việc chậm thi hành án nên đương sự có đơn khiếu nại và yêu cầu cơ quan Thi hành án tiến hành kê biên, xử lý tài sản là ngôi nhà cấp 3 của vợ chồng ông Diệp Tư H, để đảm bảo thi hành án. Lúc này lại hình thành nhiều ý kiến khác nhau. Để góp phần thào gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn thi hành án dân sự, tác giả bài viết đưa ra các quan điểm để trao đổi như sau:

Quan điểm thứ nhất cho rằng: Căn cứ theo Điều 168, Điều 688 và Điều 692 Bộ Luật Dân sự năm 2005; Điều 46 Luật Đất đai và khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất lập ngày 28/11/2012 nêu trên chưa xác lập quyền sử dụng cho người nhận chuyển nhượng. Do đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn còn là tài sản của vợ chồng ông Diệp Tư H. Do đó, áp dụng theo quy định tại Điều 95 kê biên nhà ở và điều 75 Luật thi hành án dân sự để tiến hành kê biên, xử lý tài sản  theo quy định pháp luật. Bỡi vì tại Điều 75 xử lý tài sản khi cưỡng chế có tranh chấp có quy định: “Trường hợp cưỡng chế đối với tài sản của người phải thi hành án mà có tranh chấp với người khác thì chấp hành viên tiến hành cưỡng chế và yêu cầu đương sự, người có tranh chấp khởi kiện tại Toà án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Chấp hành viên xử lý tài sản kê biên theo quyết định của Toà án, cơ quan có thẩm quyền. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày chấp hành viên yêu cầu mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Toà án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì tài sản được xử lý để thi hành án theo quy định của Luật này”. Cho nên, quan điểm thứ nhất đồng tình với ý kiến tiến hành kê biên, xử lý tài sản theo quy định và hướng dẫn đương sự khởi kiện tại Toà theo Điều 75 Luật Thi hành án dân sự là phù hợp pháp luật và bảo vệ được quyền và lợi ích cho bên được thi hành án.

Quan điểm thứ hai cho rằng: Chấp hành viên không thể áp dụng theo quy định tại Điều 95 và Điều 75 để tiến hành kê biên, xử lý tài sản có tranh chấp của vợ chồng ông H được. Bỡi vì: tài sản đó vợ chồng ông H đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Đ và hợp đồng chuyển nhượng được ký hợp pháp tại Phòng công chứng nhà nước (phù hợp với khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 quy định: “…Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân…” việc mua bán giữa hai bên đương sự không có dấu hiệu tẩu tán tài sản. Mặt khác, trước khi chuyển nhượng, tài sản đó đang thế chấp tại Ngân hàng và được bên mua tài sản nộp tiền trực tiếp, lấy giấy tờ sở hữu ra để ký hợp đồng chuyển nhượng, lúc này tài sản vẫn chưa phát sinh vấn đề có tranh chấp, việc mua bán hợp pháp được cơ quan có thẩm quyền chứng thực theo quy định pháp luật. Thời điểm ký hợp đồng công chứng vào ngày 28/11/2012 còn Bản án xét xử vào ngày 25/01/2013. Cho nên, chấp hành viên không thể áp dụng biện pháp kê biên ngôi nhà gắn liền quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Diệp Tư H được. Bởi lẽ, tài sản đó đã chuyển nhượng bằng hợp đồng công chứng trước khi có Bản án số 02/2013/DS-ST ngày 25/01/2013 của Tòa án nhân dân thành phố, tỉnh P và không thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định tại khoản 1, Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân tối cao và Viện Kiểm sát nhân dân tối cao. Như vậy, vụ việc này sẽ xử lý tiếp là tiến hành xác minh, nếu vợ chồng ông H không còn tài sản nào khác thì áp dụng theo quy định tại Điều 51 để ra quyết định trả lại đơn yêu cầu thi hành án, bên được thi hành án được quyền cung cấp và chứng minh điều kiện thi hành án và quyền yêu cầu thi hành án trở lại. 

Quan điểm thứ ba cho rằng: Tài sản đó đã ký hợp đồng chuyển nhượng, tuy chưa sang tên trước bạ và việc mua bán giữa các bên đương sự hợp pháp, ngay thẳng không có dấu hiệu tẩu tán tài sản, người mua tài sản cũng đã nộp tiền trực tiếp tại Ngân hàng. Tại thời điểm mua bán chưa có bản án sơ thẩm ra đời, có nghĩa là chưa phát sinh tranh chấp dân sự giữa vợ chồng ông H với vợ chồng ông Đ nên không có cơ sở để cơ quan Thi hành án áp dụng biện pháp đảm bảo để ngăn chặn được. Mặc khác, theo quy định tại khoản 1, Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân tối cao và Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, thì rõ ràng ngôi nhà cấp 3 của vợ chồng ông H đã ký hợp đồng chuyển nhượng trước thời điểm xét xử sơ thẩm thì tài sản đó không thể kê biên, xử lý được. Còn đối chiếu theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở thì tài sản được xác định sở hữu chủ tài sản cho người khác từ thời điểm có hợp đồng công chứng đã ký. Còn việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005). Như vậy, giữa hai điều luật về nhà ở và luật đất đai có độ vênh với nhau nên không xác định được áp dụng theo điều luật nào cho phù hợp. Nếu trường hợp chấp hành viên tiến hành kê biên theo quan điểm thứ nhất thì lại không phù hợp với Điều 93 Luật Nhà ở, người mua tài sản được quyền khiếu nại và khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình. Như vậy, tranh chấp xảy ra thì Toà án vẫn áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự để xét xử, tất nhiên là người mua tài sản sẽ thắng kiện và sẽ huỷ quyết định kê biên của chấp hành viên (nếu đã kê biên theo quan điểm thứ nhất).

Tác giả bài viết cũng đồng tình theo quan điểm thứ hai, nhưng chỉ là quan điểm cá nhân, và để góp phần tìm ra giải pháp xử lý vừa hợp tình hợp lý và đúng quy định pháp luật, tác giả mong muốn nhận được nhiều ý kiến trao đổi của quý đồng nghiệp. Nhằm góp phần tháo gỡ những khó khăn vướng mắc và trao đổi kinh nghiệm trong hoạt động thi hành án dân sự.

Lê Lanh